Pronajímání nemovitostí může být výnosné, ale přináší také rizika, zejména pokud nájemníci přestanou platit nájemné.
I když si pronajímatel budoucího nájemníka pečlivě prověří, nelze se zcela vyhnout situaci, kdy nájemník přestane ze dne na den platit. Důvody mohou být různé, od ztráty zaměstnání až po třeba osobní problémy. Jak takovou situaci řešit? Vystěhování je jednou z posledních možností, často velmi složitou a časově náročnou. Zde jsou kroky a rady, které mohou pomoci pronajímatelům řešit tyto obtížné situace efektivněji.
Zajištění jistoty při podpisu nájemní smlouvy
Kauce bývá většinou složena nájemníkem při podpisu nájemní smlouvy a může činit maximálně tři měsíční nájmy.
Pokud nájemce neuhradí nájemné, je složená kauce prvním prostředkem, který poslouží k vyrovnání dluhu. Toto řešení je však pouze dočasné, uspokojí nároky pronajímatele jen do výše tříměsíčního nájemného. Pokud nájemce neplatí dál, je situace pro pronajímatele podstatně složitější. Je logické, že chce nájemníka co nejdříve vystěhovat, aby mohl byt nebo jinou nemovitost znovu pronajmout.
Okamžitá akce po nezaplacení prvního nájmu
Pokud nájemce neplatí nájem, je nutné jednat ihned. Může se stát, že se dostal do finančních problémů, například z důvodu ztráty zaměstnání nebo nemoci. Pokud byl do té doby nájem placen včas, je třeba nájemce okamžitě kontaktovat a upomenout ho. Doporučuje se zaslat písemnou upomínku, která detailně popisuje důsledky neplacení nájmu. V případě přiznání finančních problémů je ideální dohodnout se na ukončení nájemní smlouvy a pomoci nájemci najít levnější bydlení, kdy ale ne vždy se to podaří.
Existují nájemci, kteří cíleně neplatí nájem a dobře znají svá práva i omezené možnosti pronajímatelů. Pokud nájemce nereaguje na upomínky a neplatí, je možné mu dát okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty. To je možné, když nájemce neplatí tři měsíce nájemné ani služby. Nájem pak zaniká doručením výpovědi a nájemce má měsíc na vyklizení bytu.
I při okamžité výpovědi může nájemce podat námitky nebo požádat soud o přezkoumání výpovědi do dvou měsíců od doručení. To může proces vystěhování značně protáhnout. Pokud nájemce nevyklidí byt, je jedinou možností pronajímatele podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Tento proces může trvat i několik let, během nichž nájemce dál bydlí bez placení.
Právní aspekty a možnosti řešení
Soudní represe může být pro pronajímatele velmi frustrující. Nájemce, který neplatí nájem, dostane výpověď, ale byt nevyklidí, a není to považováno za trestný čin. Pronajímatel by však neměl vstupovat do bytu a vystěhovávat nájemce na vlastní pěst, neboť by se dopustil trestného činu porušování domovní svobody. Stejně tak nelze odpojit nájemci elektrickou energii či vodu.
Mediace může být efektivním způsobem řešení sporů mezi pronajímatelem a nájemníkem.
Mediátor (nezávislá osoba, která se stává prostředníkem) může pomoci oběma stranám dosáhnout dohody, která by mohla zahrnovat například splátkový kalendář nebo dočasné snížení nájemného. Mimosoudní dohody mohou ušetřit čas a náklady spojené se soudním řízením.
Klíčová je prevence. Pronajímatelé by měli pečlivě prověřovat potenciální nájemníky, včetně jejich finanční stability a historie placení nájemného. Pravidelný monitoring plateb nájemného a včasná komunikace mohou předejít mnoha problémům. Pronajímatelé by měli také zvážit pojištění proti neplatičům, které může pokrýt ztráty způsobené neplacením nájemného.
Důkladná příprava nájemní smlouvy
Příprava nájemní smlouvy je naprosto klíčová pro zajištění hladkého a bezproblémového pronajímání nemovitosti. Dobře napsaná smlouva pomůže předejít sporům a nejasnostem mezi pronajímatelem a nájemníkem. Zde je deset základních bodů, které by každá nájemní smlouva měla obsahovat:
1. Identifikace smluvních stran
Na začátku smlouvy je důležité uvést přesná jména a kontaktní údaje obou stran – pronajímatele a nájemníka. To zahrnuje plné jméno, adresu a identifikační údaje jako rodné číslo nebo číslo občanského průkazu. Tímto způsobem je zajištěno, že obě strany jsou jednoznačně identifikovány.
2. Popis pronajímané nemovitosti
Dalším důležitým bodem je detailní popis pronajímané nemovitosti. Uveďte přesnou adresu bytu nebo domu, včetně čísla bytu, poschodí, nebo jiných identifikačních údajů. Doporučuje se také popsat stav nemovitosti při předání a přiložit fotografickou dokumentaci, která může být užitečná při řešení případných sporů o vrácení kauce.
3. Doba trvání nájmu
Je nutné jasně specifikovat, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou, a uvést konkrétní data začátku a konce nájemního vztahu. Pokud je smlouva na dobu určitou, je dobré zahrnout i podmínky, za kterých může být prodloužena.
4. Výše nájemného a platební podmínky
Smlouva by měla uvádět přesnou částku nájemného a termíny splatnosti, například k určitému dni v měsíci. Také je důležité specifikovat, jakým způsobem bude nájemné placeno – zda bankovním převodem, hotovostně nebo jinak. Pokud se může nájemné zvyšovat, mělo by být jasně uvedeno, za jakých podmínek a jak často.
5. Kauce (jistota)
Kauce je peněžní částka složená nájemníkem při podpisu smlouvy, která slouží jako záloha na pokrytí případných škod nebo dluhů. Smlouva by měla uvádět výši kauce a podmínky jejího vrácení po skončení nájmu. Také by měla specifikovat, za jakých okolností může pronajímatel kauci použít.
6. Údržba a opravy
Je důležité jasně rozdělit povinnosti údržby a oprav mezi pronajímatele a nájemníka. Smlouva by měla specifikovat, jaké opravy a údržbu je povinen provádět pronajímatel a jaké nájemník. Mělo by být uvedeno, jakým způsobem má nájemník hlásit závady a jak rychle by měly být opravy provedeny.
7. Práva a povinnosti stran
Smlouva by měla obsahovat pravidla pro používání nemovitosti, například zákaz podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Také by měla specifikovat, zda jsou povolena domácí zvířata a za jakých podmínek.
8. Skončení nájemního vztahu
Je nutné jasně uvést důvody, za jakých může být nájemní vztah ukončen, a délku výpovědní lhůty pro obě strany. Smlouva by měla také specifikovat podmínky a postupy pro předání nemovitosti zpět pronajímateli, včetně požadavků na stav nemovitosti při vrácení.
9. Řešení sporů
Smlouva by měla obsahovat možnosti řešení sporů prostřednictvím mediace nebo arbitráže, než se strany obrátí na soud. Také by měla specifikovat, která právní jurisdikce bude příslušná pro řešení případných soudních sporů.
10. Další ujednání
Je důležité zahrnout všechny další podmínky, které nejsou zahrnuty v předchozích bodech, ale jsou pro smluvní strany významné. To může zahrnovat různé dodatky a změny smlouvy a další specifické požadavky pronajímatele nebo nájemníka.
Řešení problémů s neplatiči nájemného vyžaduje rychlou a rozhodnou akci. Pronajímatelé by měli být připraveni na možné komplikace a mít jasno v právních postupech. Důkladné prověření nájemníků, pečlivé sledování plateb a rychlá reakce na problémy jsou důležité pro minimalizaci rizik spojených s pronájmem nemovitostí. Prevence a dobrá příprava mohou významně přispět k úspěšnému a bezproblémovému pronajímání nemovitostí.
