Hypotéka na pronájem
Vytvořte si vedlejší příjem díky pronájmu nemovitosti. Pomůže vám s tím hypotéka na pronájem neboli investiční hypotéka. Banka vám jejím prostřednictvím půjčí peníze na nákup nemovitosti, kterou chcete pronajímat. Navíc dokáže zohlednit příjmy z plánovaného pronájmu.
Hypoteční kalkulačka
Nechte si ZDARMA poradit s výběrem hypotéky na pronájem.
Naši hypoteční poradci jsou tu pro vás.
1. Zavoláme vám
Nechte nám na sebe telefonní číslo, my se s vámi do 24 hodin spojíme a vše společně projdeme.
2. Vybereme nejvýhodnější
Vyjednáme vám lepší sazby a výhodnější podmínky, než na jaké dosáhnete sami.
Seznámíme vás detailně s nabídkami jednotlivých bank a vysvětlíme, na co si musíte dát pozor u hypotéky.
3. Vše zařídíme
Postaráme se za vás o přípravu veškerých dokumentů, které jsou nezbytné ke schválení hypotéky. Samozřejmostí pro nás je kontrola smluv a vyřízení čerpání hypotéky. Zkrátka se postaráme o vše, co bude potřeba.
Podmínky pro získání hypotéky na pronájem v roce 2026
- Věk alespoň 18 let
- Potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání (u OSVČ)
- Podepsaná žádost o hypoteční úvěr
- Doklady totožnosti
- Trvalý nebo přechodný pobyt v ČR (u cizinců)
- Výpisy z běžného účtu za posledních 3–6 měsíců
- Odhad nemovitosti
Podle toho, jestli si hypoteční úvěr berete na koupi nemovitosti, její stavbu nebo rekonstrukci, potřebujete také:
- kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí
- rozpočet a harmonogram rekonstrukce nebo stavby,
- projektovou dokumentaci
- nebo například smlouvu o notářské či advokátní úschově peněz.
O hypotéce na pronájem
Hypotéka na pronájem (investiční hypotéka) je určená pro klienty, kteří nechtějí pomocí hypotečního úvěru řešit vlastní bydlení, ale plánují ho využít na pořízení nemovitosti k pronájmu. Bez ohledu na to, jestli chtějí pronajímat byt, kancelář nebo jiné prostory.
Základní podmínky této půjčky jsou stejné jako u klasické hypotéky. V některých ohledech se ale liší. Týká se to zejména:
- nižšího LTV které je maximálně 70 % (u běžné hypotéky až 90 %),
- a kratší doby splatnosti, která je obvykle 15–25 let.
U investiční hypotéky banky často požadují vyšší podíl vlastních peněz než u hypotéky na vlastní bydlení. Česká národní banka totiž od 1. dubna 2026 doporučuje bankám, aby u investičních hypoték nepřekračovaly LTV ve výši 70 %. To znamená, že žadatel by měl mít alespoň 30 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.
Výhodou naopak je, že u investiční hypotéky můžete do svých příjmů přidat i příjmy z plánovaného pronájmu. A zvýšit tím svou bonitu.
Stačí doložit smlouvu o pronájmu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Případně může budoucí výnos stanovit odhadce.
Další výhodou pronájmu bytu s hypotékou je, že pomocí nájmu můžete hradit splátky úvěru. Pronájem vám tak postupně pokryje veškeré náklady, které jste měli s pořízením nemovitosti. Zároveň vám zůstane koupený dům či byt, který můžete kdykoliv prodat. A získat tak například finanční polštář na důchod.
Kdy si musíte vzít hypotéku na pronájem
Pokud při žádosti o půjčku nedoložíte předpokládané příjmy z pronájmu, můžete využít klasický hypoteční úvěr. A získat tak od banky víc peněz.
Ne vždy je to ale možné. V určitých případech jste totiž odkázaní pouze na investiční hypotéku. Případně na americkou hypotéku, která má ale vyšší úroky a kratší dobu splatnosti.
Hypotéku na byt k pronájmu musíte využít, pokud:
- chcete mezi příjmy zohlednit plánovaný příjem z pronájmu,
- máte už 3 hypoteční úvěry a žádáte o 4. úvěr,
- si pomocí investiční hypotéky pořizujete bytový dům s víc než 3 byty.
Česká národní banka zároveň doporučuje poskytovatelům, aby u investičních hypoték pečlivěji posuzovali zadlužení žadatelů. Od 1. dubna 2026 doporučuje, aby celkové zadlužení klienta nepřekročilo sedminásobek jeho ročního čistého příjmu (DTI 7).
Cílem tohoto opatření je snížit riziko nadměrného zadlužení a omezit spekulativní nákupy nemovitostí.
Hypotéka na pronájem a daně
Pokud si berete hypotéku na dům či byt k pronájmu, musíte poté příjmy z nájmu zohlednit v daňovém přiznání. Tato povinnosti platí pro podnikatele, živnostníky i zaměstnance.
Důležité je, jakým způsobem byt či dům pronajímáte:
- Pokud dáváte přednost dlouhodobému pronájmu, daníte vše jako příjmy z pronájmu.
- U krátkodobých pronájmů (například AirBnb) spadají vydělané peníze do příjmů z živnostenského podnikání.
S krátkodobým pronájmem jsou spojené i další povinnosti. Například úhrada místních poplatků. Obvykle ale můžete počítat s vyššími příjmy než u dlouhodobého pronájmu. V obou případech zároveň platí, že úroky z hypotéky na investiční nemovitost nelze odečíst od základu daně jako u vlastního bydlení. Můžete je ale zahrnout mezi výdaje související s pronájmem a snížit si tak základ daně z příjmů z nájmu.
Na co se nás u hypotéky na pronájem často ptáte
Chci při žádosti o hypotéku využít i příjmy z pronájmu. Musím je nějak dokládat?
Musíte. Konkrétní přístup se ale u jednotlivých poskytovatelů liší. V různých bankách se tedy setkáte s různými požadavky na dokumenty, které je potřeba dodat. Nejčastěji chtějí vidět daňové přiznání, ve kterém jsou příjmy z nájmu započítané. Nebo musíte doložit nájemní smlouvu. Můžete se ale setkat i s požadavkem na výpis z účtu, který dokáže, že nájem opravdu dostáváte. Někteří poskytovatelé chtějí vidět také list vlastnictví, ze kterého je jasné, že jste majitelem daného domu nebo bytu.
A pokud pronájem teprve plánujete, stanoví očekávanou výši nájmu banka ve spolupráci s odhadcem.
Platí u hypotéky na pronájem stejné úrokové sazby jako u běžné hypotéky?
Obvykle ne. Většina poskytovatelů totiž u „investiční hypotéky“ přidává ke standardnímu úroku ještě přirážku. Můžete ale najít i banky, které mají stejné sazby pro klasické hypotéky i pro hypoteční úvěry na pronájem. Pokud tedy chcete najít nejvýhodnější nabídku, vyzkoušejte kalkulačku investiční hypotéky.
Čím se liší hypotéka na pronájem od běžného hypotečního úvěru?
Hlavní rozdíly jsme už zmínili. U plánovaného pronájmu bytu s hypotékou musíte počítat s kratší dobou splatnosti (maximálně 25 let) a nižším LTV (nanejvýš 60 %), než jaké nabízí klasická hypotéka. Problém může být také v ukazatelích DTI (poměr všech dluhů k ročním příjmům) a DSTI (poměr splátky úvěru k čistému měsíčnímu příjmu), které dřív musely banky sledovat na základě pokynů České národní banky. Řada poskytovatelů je přitom využívá i nadále. U hypotéky formou nájmu pak může banka tyto ukazatele posuzovat přísněji. A na rozdíl od klasického hypotečního úvěru si u investiční hypotéky nemůžete zaplacené úroky odečíst od základu daně.
Nemám ještě dojednaného nájemce, ale vím, za kolik chci byt pronajímat. Stačí to pro stanovení budoucího nájemného? A započítá banka tuto částku do mých příjmů?
V takových případech banka obvykle postupuje jinak. Například nemovitost ocení výnosovou metodou. Odhadce při ní určí hrubý odhad budoucího nájemného a banka pak výnos určitým koeficientem sníží. Jak velký koeficient to bude, záleží na podmínkách daného poskytovatele. Výslednou částku pak započítá do vašich příjmů. Lepší ale je doložit bance nájemní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Banka z ní vyčte smluvený nájem, který pak opět poníží svým koeficientem. Tento koeficient ale může být výhodnější než v případě, že žádnou smlouvu nemáte. Navíc ve smlouvě můžete stanovit vyšší nájem, než jaký určí odhadce. Počítejte ale s tím, banka si deklarovaný nájem ověří.
Plánuji stavbu bytů a chci u investiční hypotéky zohlednit i budoucí příjem z pronájmu. Nebude to problém?
Bohužel bude. U rekonstrukce a výstavby totiž příjmy z budoucího pronájmu do svých celkových příjmů započítat nemůžete.
Články o hypotékách
Hypotéka pro OSVČ: 3 způsoby, jak ji získáte
Hypotéka pro OSVČ má jedno úskalí. Ani zdánlivě vysoké příjmy nemusí na získání hypotečního úvěru stačit. Banka si totiž sama spočítá váš čistý příjem podle daňového přiznání nebo jiných metod, které používá pro posouzení bonity podnikatelů. A to může být kámen úrazu – zvlášť, když se dlouhodobě snažíte daně optimalizovat.…
Prodej domu nebo bytu s hypotékou: 3 možnosti, jak ho hravě vyřešit
Prodej domu nebo bytu s hypotékou obvykle nebývá zrovna radostná událost. Většinou k němu totiž vede rozvod nebo příliš vysoké náklady spojené s provozem nemovitosti. A komplikací může být samotný prodej. Existují ale 3 možnosti, jak snadno prodat dům či byt s hypotékou. Řada lidí se při prodeji domu nebo…
Hypotéka vs. úvěr: podívejte se, co se vám vyplatí
Hypotéka nebo raději jiný úvěr? Podobnou otázku si při plánování bydlení pokládají tisíce lidí. Zorientovat se v nabídce bankovních produktů přitom nebývá jednoduché. Proto jsme pro vás připravili jejich přehledné srovnání. Při financování bydlení máte na výběr z těchto možností: Nejčastěji lidé volí klasickou hypotéku, která je určená právě pro…
Odpočet úroků z hypotéky v roce 2026: kolik ušetříte a na co si dát pozor
Odpočet úroků z hypotéky patří mezi nejznámější daňové výhody spojené s bydlením. Díky němu si můžete snížit základ daně a ve výsledku zaplatit méně na dani z příjmů. Pravidla se ale v posledních letech několikrát změnila, a proto je dobré vědět, co přesně platí pro rok 2026. Nejde přitom o…
Hypotéka pro mladé: Šance na vlastní bydlení s výhodami
Ceny nemovitostí neustále rostou a vlastní bydlení se zdá jako nedostižný sen. Taková je situace spousty mladých lidí v Česku. Nicméně mají naději a to v hypotéce pro mladé do 36 let. Ta má mírnější požadavky, a tak na ně dosáhnou i ti, pro které je běžný hypoteční úvěr nedostupný.…