Podmínky pro získání hypotéky v roce 2023

1. Věk

Základní podmínkou pro získání hypotečního úvěru je věk. Musí vám být minimálně 18 let.
Se stanovením horní věkové hranice je to složitější. Odvíjí se totiž od metodiky každé banky a od věku, do kterého musíte půjčku u daného
poskytovatele splatit. Obvykle je to 67 let. Můžete se ale setkat i s hranicí 70 nebo dokonce 75 let.
Na hypoteční úvěr tedy můžete dosáhnout i kolem šedesátky. Počítejte ale s tím, že na splacení půjčky budete mít jen několik let. A tím pádem
budou splátky vyšší, než když si splatnost rozložíte třeba na 20 let.
A pamatujte, že větší šanci na získání hypotéky máte, když o ni požádáte ještě v aktivním věku.

2. Splatnost hypotéky

Věk, kdy můžete o hypotéku žádat, úzce souvisí i s dobou splatnosti. Obvykle bývá nanejvýš 30 let.
Pokud ji tedy chcete využít na maximum, požádejte o půjčku ještě před čtyřicítkou. Když začnete hypoteční úvěr řešit později, musíte zvolit
kratší splatnost.
Doba splácení přímo souvisí s výší měsíčních splátek. Čím delší dobu úvěr splácíte, tím menší výdaje jsou s ním každý měsíc spojené. A tím
menší je i riziko, že se dostanete do problémů se splácením.
Zároveň ale hypotéku přeplatíte výrazněji než u kratší splatnosti.
Vzhledem ke zdražování nemovitostí můžou být poměrně vysoké i splátky, které jsou rozpočítané na 30 let. Některé banky proto nabízejí
hypotéky se splatností 35 či 40 let. Setkáte se s nimi ale jen výjimečně.

3. Bonita

Bonita je bankovní hodnocení toho, jestli si se splácením hypotéky poradíte. Vychází hlavně z vašich:

● příjmů,
● záznamů v registrech dlužníků
● a dalších půjček, které máte.

Ovlivnit ji ale mohou i další faktory. Liší se přitom podle podmínek jednotlivých poskytovatelů.
Pokud si chcete svou bonitu ověřit ještě před žádostí o hypotéku, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Ví, z čeho banky vycházejí, a dokáže zjistit, jestli na hypotéku dosáhnete.

4. Příjem

Jednoznačný limit, kolik musíte vydělávat, neexistuje. Záleží totiž na:

● typu vašeho příjmu,
● výši požadované hypotéky,
● úrokové sazbě
● nebo době splatnosti.

V každém případě ale musíte vydělávat dost na to, abyste zvládli hypotéku splácet.
A jak tedy zjistit, jestli máte dostatečné příjmy? Pomůžou vám dřívější pokyny České národní banky. Podle nich:

● nesměla výše měsíční splátky překročit 50 % čistého měsíčního příjmu (podmínka DSTI)
● a celkový dluh zároveň mohl být maximálně 9× vyšší než vaše roční čisté příjmy (podmínka DTI).

Některé banky z těchto pokynů vycházejí i nyní. Můžete tak podle nich přibližně odhadnout, jestli vám banka půjčí, nebo ne. Pokud ale chcete mít
jistotu, zeptejte se hypotečního poradce. Zná postupy u jednotlivých poskytovatelů a zjistí, kde a kolik vám půjčí.

V každém případě je potřeba, aby vaše příjmy byly trvalé a pravidelné. Tuto podmínku splňuje například:

● mzda ze zaměstnání,
● příjmy z podnikání,
● různé druhy důchodu (například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí),
● příjmy z pronájmu (současného nebo budoucího),
● rodičovský příspěvek,
● výživné na dítě,
● výsluhový příspěvek,
● odměna pěstouna
● a další.

Vždy také musíte své příjmy prokázat. Obvykle potvrzením o výši příjmů od zaměstnavatele nebo posledním daňovým přiznáním (pokud
podnikáte).

A pamatujte, že pokud vaše příjmy vyplývají z brigád na základě dohody o provedení práce (DPP) nebo dohody o pracovní činnosti (DPČ), u
většiny bank na hypotéku nedosáhnete.

5. Záznamy v registrech dlužníků

Jak už jsme zmínili v předchozí části, důležité jsou i vaše záznamy v registrech dlužníků:

● BRKI,
● NRKI,
● SOLUS.

Pokud v nich za posledních 3–5 let máte větší záznamy, se získáním hypotéky budete mít problém. Jestli jste ale jen jednou či dvakrát zapomněli
zaplatit složenku na 300 korun, zásadní problém to být nemusí. I když pravděpodobně dostanete vyšší úrok.
Banky přitom zmíněné registry kontrolují samy. Nespoléhejte tedy na to, že problémy zapřete a půjčku tak dostanete.

6. Další půjčky

Vaši bonitu mohou snížit také jiné půjčky. I když je to třeba nevyužívaný kontokorent nebo pozapomenutá kreditní karta.
Banka totiž musí počítat s tím, že je můžete čerpat. V takovém případě váš dluh naroste. A naopak může klesnout vaše schopnost splácet
hypotéku.
Neznamená to ale, že například kontokorent dá automaticky stopku vaší žádosti o hypotéku. Záleží také na:

● jeho výši,
● vašich příjmech,
● výši dalších půjček
● a celkové bonitě.

Pokud je vaše celková bonita dobrá, nemusí vadit ani další půjčka, kontokorent nebo kreditní karta.

7. Hodnota zástavy

Jednou z podmínek hypotéky je, že musíte za půjčku ručit nemovitostí. Většinou je to ta samá, kterou kupujete. Můžete ale ručit i bytem, který

pronajímáte, nebo například domem rodičů (musí s tím ale souhlasit).
V každém případě vám banka půjčí maximálně 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti (podmínka LTV). Pokud potřebujete víc peněz, zkuste
ručit ještě dalším domem nebo bytem. Hodnota zástavy tak stoupne. A s ní i částka, na kterou dosáhnete.
Složitější je situace, kdy si chcete půjčit na nákup investiční nemovitosti. Tedy například bytu, který budete dál pronajímat. U hypotéky na
pronájem totiž získáte maximálně 60 % z hodnoty zástavy.

8. Pobyt v České republice

Tato podmínka se týká cizinců, kteří chtějí v Česku hypoteční úvěr. Aby ho získali, potřebují mít v České republice:

● přechodný pobyt (občané jiného státu Evropské unie),
● trvalý pobyt (lidé z ostatních zemí).

Výjimku mají pouze Slováci. U řady bank totiž nemusí dokládat trvalý ani přechodný pobyt.

9. Podmínky hypotéky stanovené Českou národní bankou

Banky vychází při určování svých podmínek z pokynů České národní banky. Centrální banka totiž může podle novely zákona o České národní
bance určovat parametry, které se týkají výše půjčky, hodnoty nemovitosti i celkového dluhu a jeho splátek.
Konkrétně jsou to:
LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. Podle ČNB si můžete v roce 2023 prostřednictvím hypotéky půjčit maximálně 90 % z
hodnoty nemovitosti. Tento limit smí každá banka překročit jen u 5 % z objemu hypotečních úvěrů, které poskytuje.
DTI – říká, jaký je maximální poměr celkového zadlužení vůči čistému ročnímu příjmu žadatele. Počítá se jak hypotéka, tak všechny další půjčky.
V současnosti Česká národní banka od 1. ledna 2024 žádný limit neuplatňuje. Dříve platilo, že celková výše vašich půjček smí být maximálně 8,5× vyšší
než vaše čisté roční příjmy.
DSTI – určuje maximální poměr výše splátek všech půjček vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Aktuálně od 1. července 2023 centrální banka tento parametr
nepoužívá, ještě předtím ale nesměla být měsíční splátka všech vašich půjček vyšší než 45 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.