Předhypoteční úvěr

Začneme první otázkou. Ano, předhypoteční úvěr vám pomůže i s nákupem obecního pozemku. Možností je ale mnohem víc. Nejčastěji o něj žádají klienti, kteří plánují:

• nákup družstevního bytu (tedy převod členských práv),
• koupi obecního bytu,
• získání stavebního pozemku od obce nebo města a následnou stavbu,
• pořízení nemovitosti v dražbě,
• stavbu montovaného domu nebo dřevostavby,
• stavbu na klíč
• nebo koupi nemovitosti od firmy.

Bohužel ne. Předhypoteční úvěr není běžný bankovní produkt, a proto ho najdete jen u některých poskytovatelů. Abyste zjistili, kde předhypoteční úvěr dostanete, obraťte se na hypotečního poradce. Ví, které banky tuto půjčku nabízejí, a zná i jejich podmínky. Pomůže vám tak vybrat ten nejvýhodnější předhypoteční úvěr.

Je to jednoduché. Když si vezmete hypotéku například na nákup bytu, splácíte celý úvěr. Tedy jistinu i úroky. U předhypotečního úvěru ale bance platíte pouze úroky, které jsou u některých bank ještě navýšené o produktovou přirážku. Dlužnou částku vůbec nesplácíte. Systém je tedy podobný jako u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření.

Teprve když má banka dostatečné zajištění, úvěrová smlouva se změní na předem dohodnutou hypotéku a začínáte splácet standardní úvěr včetně jistiny.

V praxi to vypadá následovně:

Plánujete nákup družstevního bytu. Požádáte proto o předhypoteční úvěr. Banka vaši žádost schválí a pošle vám (respektive bytovému družstvu) dohodnutou sumu. Vy tak získáte družstevní podíl. Faktickým majitelem bytu je ale stále družstvo, a proto nemovitostí nemůžete ručit. Bance tak platíte pouze úroky z půjčené částky. Teprve po roce se vám podaří získat byt do osobního vlastnictví a následně ho dáte do zástavy bance. Předhypoteční úvěr díky tomu automaticky zanikne a změní se v hypotéku. A vy začnete kromě úroků splácet i půjčenou částku. A umořovat tak dluh.

Záleží to na podmínkách vašeho poskytovatele. Obvykle na to máte maximálně 24 měsíců. Znamená to, že do dvou let musíte dát bance do zástavy nemovitost, která má dostatečnou hodnotu, aby pokryla vaši půjčku (pamatujte přitom, že LTV je maximálně 90 % – můžete si tedy půjčit nanejvýš 90 % z hodnoty nemovitosti). Pak se předhypoteční úvěr změní na hypotéku. Její doba splácení závisí na vaší dohodě s bankou. Obecně je ale u většiny poskytovatelů nanejvýš 30 let.

Je to možné, a dokonce to není nijak výjimečné. U předhypotečního úvěru potřebuje žadatel lepší bonitu proto, že ho čekají vyšší úroky než u hypotéky. Banka tak kompenzuje fakt, že v první fázi není její půjčka zajištěná. A tím pádem je rizikovější.

Vyplývá to z podstaty tohoto produktu. Tedy z toho, že v první fázi nemáte čím ručit a půjčka je nezajištěná. Pro banku je to riskantnější. Proto větší riziko kompenzuje vyššími úroky.

Nejlepší je sejít se předem s vedením družstva a zjistit, jaké jsou podmínky pro převod bytu do osobního vlastnictví. Ujistěte se přitom, že do dvou let převod opravdu stihnete. Když se vám to nepodaří, nesplníte podmínky úvěru a banka ho může i zesplatnit.

V tomto případě bude banka požadovat, abyste ručil pozemkem a doložil smlouvu o dílo s dodavatelem. Pak vám může z hypotéky uvolnit prostředky nad rámec zástavy. Toto dočasné zajištění bývá limitované na maximálně 6 měsíců. Do té doby musíte dům dostavět a přidat ho do zástavy. Pokud to zvládnete, vystačíte si i s hypotékou.