Nájemce, i když není majitelem bytu, má zodpovědnost za provádění běžné údržby a drobných oprav včetně vodovodních ventilů. Ale co když praskne třeba nekvalitní čínský ventil z levného materiálu, který byl v bytě už předtím, než jste se nastěhovali? Jste za škodu zodpovědní?
Pojďme se na podobné situace podívat podrobněji.
Kdo ručí za údržbu bytu?
I když má nájemce povinnost udržovat a opravovat zařízení v bytě, ve zmíněném případě vinu nést nemusí. Pokud byl „levný šunt” v bytě ještě před nájemcem a příčinou jeho prasknutí nebyl zásah nájemce či zanedbání údržby, pak nájemce pravděpodobně nemusí nést plnou zodpovědnost za škodu ve vytopeném bytu. Pro posouzení konkrétní situace je však vždy nezbytné prověřit nájemní smlouvu a místní právní předpisy, které upravují nájemní vztahy.
Podle platného zákona je na pronajímateli, aby udržoval byt či dům v uživatelném stavu po celou dobu trvání nájmu. Nájemce pak nese odpovědnost za provádění a hrazení pravidelné údržby a drobných oprav, které souvisejí s běžným užíváním bytu.
Tato distribuce povinností mezi nájemcem a pronajímatelem přesně vyplývá ze zákona, konkrétně z ustanovení § 2257 odst. 1 občanského zákoníku. Zákonem daný rozdělený pohled na odpovědnost tedy určuje, kdo nese zodpovědnost za různé druhy škod v průběhu nájmu, a tím se vytváří jasná linie mezi povinnostmi nájemce a pronajímatele.
Tip! Bydlíte v nájmu a chcete mít klidné spaní? Sjednejte si pojištění odpovědnosti, které vás v podobných situacích ochrání. Hodit se může také pojištění domácnosti, které oceníte, třeba když vás vykradou.
Jaké jsou povinnosti nájemce?
Co se týče péče o pronajatý byt v rámci standardní údržby a drobných oprav, nájemce odpovídá za:
- Pravidelnou údržbu a čištění vnitřních prostor včetně zařízení a vybavení, které se běžně využívá při obývání bytu.
- Malování a drobné opravy omítek, případně tapetování, pro zachování estetického a funkčního stavu bytu.
- Čištění podlah včetně podlahových krytin a obkladů na stěnách
- Pravidelný úklid a odstraňování nečistot, které se hromadí na površích, včetně čištění zanesených odpadů.
Dále se pod pojmem běžná údržba rozumí udržování zařízení bytu v plně funkčním stavu, pravidelné inspekce a kontrolní prohlídky, čištění předmětů (které jsou specifikovány v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. odstavci § 4 písmeno g) s cílem zachovat jejich optimální stav.
Konkrétně se nájemce stará o opravy:
bidetů, mísicích baterií, výlevek, vařičů, dřezů, ohřívačů vody, uzávěrek zápachových, splachovačů, vestavěných a přistavěných skříní, kuchyňských sporáků, sprch, kuchyňských linek, infrazářičů, van, odsavačů par, digestoří, pečicích trub, umyvadel a sifonů, opravy vodovodních výtoků.
Dále se za součást běžné údržby považuje:
- Kontrola správné funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým ovládáním.
- Kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně nutnosti případné výměny zdroje.
- Provádění pravidelných kontrol.
- Údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Obdobnou situaci s prasklým uzávěrem vodovodu nedávno řešily také české soudy. Při zmíněném incidentu došlo v horním bytě k prasknutí uzávěru vody pod umyvadlem, což způsobilo zaplavení bytu ve spodním patře.
Soudy různých instancí (první instance, odvolací a 2x Nejvyšší soud, naposledy pod spisovou značkou 25 Cdo 1999/2022.) opakovaně projednávaly následný spor ohledně náhrady škody ve výši požadovaných 94 380 Kč, která vznikla v důsledku zatopení spodního nájemního bytu. Účastníky sporu byli pronajímatel a nájemce horního bytu a vlastník obou bytů.
Podle odborného posudku i znaleckého hodnocení byla příčinou havárie ventilu primární montážní trhlina, kterou způsobila nesprávná instalace a vadný ventil.
Šlo pravděpodobně o nekvalitní produkt neznámého asijského výrobce. Standardní armatury vyráběné v Evropě totiž obvykle používají mosaz s příměsí olova pro lepší zpracování závitů. V konkrétním případě byl dotyčný ventil vytvořen zinkové nebo jiné bílé slitiny, zatímco jeho páčka byla z plastu.
Odborníci jednomyslně došli k závěru, že náhlé prasknutí takového ventilu nemohl nájemce bytu předvídat. Vývoj poruchy materiálu ventilu nebo jeho chybná instalace byly faktory, které nájemce nemohl detekovat – a pronajímatel měl navíc povinnost předat byt v užitném stavu.
Na to, kdo tento konkrétní ventil pod umyvadlem nainstaloval, se bohužel nepřišlo. Instalace ovšem proběhla ještě před vznikem nájemního vztahu.
Tudíž nelze usuzovat, že by vzniklá škoda byla následkem porušení právní povinnosti nájemce vykonávat běžnou údržbu pronajatého objektu. Nejvyšší soud ČR proto ve svém verdiktu zamítl závěry nižších soudů, které kladly odpovědnost za škodu způsobenou zatopením spodního bytu na nájemce bytu. Nakonec byla tedy žaloba pronajímatele na náhradu škody ve výši 94 380 Kč od nájemce zamítnuta.
Co z toho vyplývá pro nájemce?
Občanský zákoník, nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a judikatura Nejvyššího soudu definují povinnosti nájemce bytu v souvislosti s běžnou údržbou a drobnými opravami spojenými s užíváním bytu. Patří k nim také povinnost provádět opravy a výměny uzavíracích armatur na vodovodních rozvodech, s výjimkou hlavního uzávěru bytu.
Nájemce bytu proto bude odpovědný za škodu způsobenou spodnímu bytu (kromě případů, kdy je v nájemní smlouvě sjednáno jinak) v situacích, kdy k ní dojde:
- Kvůli nedostatečné péči o preventivní opatření (například při neuzavření vodovodního kohoutu a následnému přetečení umyvadla)
- Kvůli osobním spotřebičům, které si nájemce přinesl do pronajatého bytu (například pračka nebo myčka nádobí ve vlastnictví nájemce)
- Nebo v situacích, kdy zanedbá povinnou běžnou údržbu bytu.
Nájemce bytu se však může odpovědnosti za škodu v určitých případech zprostit, třeba pokud prokáže, že nemá na vzniku škody žádný podíl. Vrátíme-li se k diskutovanému případu, nájemce za škodu ručit nemusel, jelikož doložil, že pravidelně nezanedbával povinnost provádět inspekce vodovodních kohoutů, udržoval je v plně funkčním stavu a pravidelně je obměňoval. Soudu však bylo třeba dokázat, z jakého konkrétního důvodu došlo k prasknutí ventilu.
