Stát plánuje inovovat nájemní vztahy tak, aby byly poutavé jak pro nájemníky, tak pro vlastníky nemovitostí. Cílem státu je zvýšit všeobecně atraktivitu nájmů pro české občany a současně i přilákat majitele nemovitostí, kteří ale zatím kvůli stávající legislativě zůstávají váhaví. Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo spravedlnosti spolupracují na přepracování občanského zákoníku a občanského soudního řádu, aby dosáhli této změny.
Je nájem nový trend či nutnost?
Češi tradičně upřednostňují vlastní bydlení. Nicméně necelá pětina domácností v České republice žije v nájmu, což je stále pod evropským průměrem. Rostoucí ceny nemovitostí, stále vysoké úrokové sazby a také přísnější pravidly pro získání hypoték. To vše způsobuje to, že čím dál tím více lidí na hypotéku prostě nedosáhnou. Proto se stále více lidí ocitá v nájemním bydlení, které se ovšem také stává stále dražším.
Na situaci ohledně nedostupného bydlení na konci dubna reagovalo Ministerstvo pro místní rozvoj a spustilo program Nájemní bydlení, což představuje důležitý krok směrem k podpoře výstavby obecních nájemních bytů s finanční injekcí ve výši 800 milionů korun. Ministr Ivan Bartoš, v reakci na tento významný krok, představil řadu dalších iniciativ, které mají za cíl zlepšit bytovou situaci v České republice. Kromě investic v hodnotě přesahující 11 miliard korun z národního rozpočtu a evropských zdrojů, se zde nachází také důležitý návrh zákona o bytové podpoře, který v dubnu prošel do vnitroresortního připomínkového řízení. Ministr Ivan Bartoš následně situaci komentoval. „Pokud chceme zásadně zlepšit bytovou situaci v ČR, musí být jednotlivé změny na všech úrovních systému bydlení vnitřně provázané. Nejde od sebe úplně oddělit kroky, jako jsou zákony, investice do výstavby bytů nebo podpora obcí při přípravě projektů. Stejně tak musí zároveň dojít k citlivé úpravě nájemních vztahů a spolkového a družstevního bydlení. To vše patří pod značku Bydlení pro život”.
Projekt “Bydlení pro život”, zahrnuje například dotační programy pro výstavbu nájemních bytů, novely stavebního zákona, legislativní opatření k podpoře bydlení a plánované reformy v oblasti družstevního a spolkového bydlení s cílem zajistit jim rovnocenné postavení v porovnání s nájemním a vlastnickým bydlením.
Toto úsilí zahrnuje také reformu nájemních vztahů, která se nezakládá pouze na teoretických návrzích, ale vychází z reálných zkušeností a potřeb samotných nájemníků a pronajímatelů. Resort ministerstva pro místní rozvoj se zaměřilo na otázky jako řetězení krátkodobých nájemních smluv, které často nájemníkům neposkytují dlouhodobou jistotu bydlení. Také na problematický proces vystěhování v případě, kdy pronajímatel potřebuje vyřešit situaci s nesplácením nájemného nebo poškozováním nemovitosti.
Dva nápady na zlepšení
První z předložených změn vychází z reakce na uvedené problémy týkající se opakujícího se uzavírání krátkodobých nájemních smluv, což vede většinou k tomu, že jsou lidé nervózní a nejistí ohledně budoucího bydlení.
Zhruba jedna pětina nájemníků má smlouvu na jeden rok, nebo kratší, a naprostá většina nájemníků má pak nájemní smlouvu na jeden až dva roky. To znamená, že významná část populace se potýká s nejistotou ohledně trvání svého nájemního bydlení do budoucna.
V plánech na omezení řetězení krátkodobých nájemních smluv Ministerstvo pro místní rozvoj uvažuje o opatřeních, která by omezila praktiku opakovaného uzavírání krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou mezi týmiž smluvními stranami. Navrhuje, aby bylo možné uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou kratší než 3 roky maximálně dvakrát za sebou.
Třetí a další nájemní smlouva mezi stejnými smluvními stranami by již musela být uzavřena buď na dobu určitou trvající minimálně 3 roky nebo na dobu neurčitou. Za opakované uzavření smlouvy by se také považovalo prodloužení závazku ze smlouvy. Avšak pokud mezi ukončením jednoho nájemního závazku a uzavřením další smlouvy uplyne alespoň jeden rok, k předchozím smlouvám se nebere ohled.
V situaci, kdy by byla zavedena tato pravidla a pronajímatel by uzavřel smlouvu s nájemcem, která by byla v rozporu s těmito novými pravidly, by taková smlouva byla automaticky považována za uzavřenou na dobu 3 let. Stojíme před návrhy, které dosud nemají definitivní podobu. Ministerstvo pro místní rozvoj například zkoumá alternativu, kdyby místo zakázaného řetězení smluv měli pronajímatelé možnost vypovědět smlouvu na dobu neurčitou bez udání důvodu s výpovědní lhůtou trvající 18 měsíců. Nevyřešeným scénářem je také možná kombinace těchto opatření.
Usnadnění zvýšení nájmu po rekonstrukci
Ministerstvo má v plánu zjednodušit postup pro zvýšení nájemného po provedení rekonstrukce. Toto opatření se snaží reagovat na skutečnost, že mnoho bytových budov je zastaralých. Podle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj přibližně 1,8 milionu domácností, což představuje 40 %, bydlí v budovách s vysokou energetickou náročností. Státní orgán má za cíl motivovat pronajímatele k modernizaci a rekonstrukci svých nemovitostí tím, že jim umožní snadněji promítnout tyto náklady do výše nájemného. To by mohlo zase dlouhodobě ušetřit nájemcům na energiích díky vylepšeným bytovým prostorům.
V současné době dovoluje občanský zákoník pronajímatelům dohodnout se s nájemci na zvýšení nájemného maximálně o 10 % ročně na základě účelných nákladů. Nově by pronajímatelé mohli požádat soud o zvýšení nájmu a získali by právo jednostranně navýšit nájemné o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Prokázání výše těchto nákladů by pronajímatelé museli prokázat, a to s důrazem na to, že běžnou údržbu nelze zahrnout do této částky.
Obrana proti nespravedlivému zvýšení nájmu
Pokud jde o otázku zvyšování nájemného, nový občanský zákoník by nájemcům naopak poskytoval možnost bránit se proti nepřiměřeně vysokým jednostranným zvýšením nájmu s výhodou obráceného důkazního břemene. To by znamenalo, že by nyní bylo na pronajímatelovi, aby prokázal, proč je nutné zvýšit nájemné na požadovanou úroveň.
Kromě toho by nájemci měli právo ukončit smlouvu v důsledku takového jednostranného zvýšení nájmu, přičemž během doby výpovědi by výše nájmu nesměla růst.
Co se týče možného omezení nárůstu nájemného, ministerstvo stále provádí analýzy a vyhodnocuje dopady těchto opatření.
Nový plán pro řešení problematických nájemníků
V nedávném průzkumu mezi majiteli nemovitostí vyšlo najevo, že i oni by dávali přednost dlouhodobým nájemním smlouvám, avšak s ověřenými a spolehlivými nájemníky. Obavy spojené s regulací opakovaného uzavírání krátkodobých smluv se objevují kvůli možným komplikacím, které by mohly vzniknout při pokusu o vystěhování problematických nájemníků. Nyní se Ministerstvo spravedlnosti pokouší adresovat tuto problematiku prostřednictvím nově zavedeného rychlého soudního procesu, během kterého bude rozhodováno o výpovědi nájemce a následném vyklizení bytu.
Ministerstvo představuje nový koncept zavedení institutu Rozkazu k vyklizení bytu nebo domu, jehož cílem je urychlit ochranu vlastnických práv žalobců v situacích, kdy je žalovaná strana v držení bytu či domu bez jakéhokoli právního základu. Celý proces by probíhal v rámci zkráceného řízení, za podmínky, že v žalobě bude uplatněno právo na náhradu finančního obnosu. Rozkaz k vyklizení by byl podáván samotným žalobcem, přičemž by byl povinen podložit své tvrzení relevantními důkazy. V případě vydání Rozkazu k vyklizení by měl nájemce povinnost vyklidit byt nebo dům do 15 dnů od doručení tohoto rozhodnutí a rovněž by byl zavázán uhradit náklady spojené s tímto soudním procesem. Alternativně by mohl v té samé lhůtě podat odpor proti rozhodnutí. Důležité je, že veškeré uvedené návrhy budou nadále podléhat možným úpravám a změnám na základě názorů odborné veřejnosti a zástupců nájemců a pronajímatelů. Tyto úpravy mohou být prováděny také v průběhu legislativního procesu.
