Prodej nemovitosti může být významným finančním krokem a je důležité porozumět daním, které s ním souvisí. V České republice je prodej nemovitosti obvykle považován za příjem a podléhá dani z příjmů. Nicméně existují určité případy, kdy je prodávající od této daně osvobozen.
Začněme tím, že daň z prodeje nemovitosti není totéž jako daň z nemovitostí, která se platí každoročně na základě vlastnictví nemovitosti. Daň z prodeje nemovitosti se vztahuje na finanční zisk získaný prodejem nemovitosti a je součástí daňového přiznání k dani z příjmů.
Základní principy daně z prodeje nemovitosti
Daň z prodeje nemovitosti je vybírána ze zisku, který vznikne prodejem nemovitosti. Tato daň se vypočítává jako 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou nemovitosti. Do pořizovací ceny se započítávají také výdaje spojené s prodejem a rekonstrukcí nemovitosti, jako jsou provize realitnímu makléři, náklady na právní služby, znalecké posudky nebo náklady na rekonstrukci, které přímo souvisí se zhodnocením nemovitosti.
Pokud při prodeji nemovitosti nedosáhnete zisku, nevzniká vám daňová povinnost. V takovém případě daň z příjmu z prodeje nemovitosti neplatíte.
Osvobození od daně:
Důležitým aspektem je, že v některých případech může být prodávající od daně z příjmu z prodeje nemovitosti osvobozen. K osvobození dochází při splnění jedné z následujících podmínek:
- Vlastnictví nemovitosti po určitou délku časového období: Pokud prodávající vlastnil nemovitost minimálně 5 let (pro nemovitosti pořízené do roku 2020) nebo 10 let (pro nemovitosti nabyté od roku 2021), je od daně osvobozen.
- Bydliště v nemovitosti: Pokud prodávající bydlel v prodávané nemovitosti minimálně dva roky, není povinen platit daň z příjmu z prodeje.
- Převod členských práv k družstevnímu bytu: Při převodu členských práv k družstevnímu bytu, pokud bylo vlastnictví po dobu alespoň pěti let, je také možné být od daně osvobozen.
- Využití získaných prostředků pro vlastní bytové potřeby: Jestliže jsou peníze získané z prodeje využity k uspokojení vlastní bytové potřeby, nemusí se platit daň.
- Dědictví: V případě dědictví, pokud časový test splnil zůstavitel, není daň z příjmu z prodeje “vybírána”.
V případě, že prodávající splňuje alespoň jednu z těchto podmínek, nemusí daně z příjmu z prodeje nemovitosti platit. Je důležité si uvědomit, že prodej nemovitosti je třeba uvést v daňovém přiznání k dani z příjmů. Pokud jde o příjem z prodeje, uvádí se kupní cena jako příjem a pořizovací cena jako výdaj. Pokud byla nemovitost získána darem či děděním, pořizovací cena se zjišťuje znaleckým posudkem nebo částkou uvedenou v rozhodnutí o dědictví.
Představte si, že pan Novák vlastní dům v Praze, který koupil v roce 2015 za 5 milionů korun. V roce 2023 se rozhodl dům prodat za 7 milionů korun.
V tomto případě pan Novák prodává dům, který vlastnil více než 5 let, takže je od daně z prodeje nemovitosti osvobozen. Kdyby dům prodal dříve, musel by zaplatit daň z prodeje nemovitosti ve výši 15 % z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou. Tedy 15 % z 2 milionů korun (7 milionů – 5 milionů), což by činilo 300 000 korun.
Daň z prodeje nemovitosti x daň z nemovitosti
Tyto dvě daně mají rozdílné zaměření. Zatímco daň z prodeje nemovitosti se vztahuje na transakci a potenciální zisk z prodeje, daň z nemovitosti je pravidelnou platbou spojenou s vlastnictvím nemovitosti.
Daň z nemovitosti se tedy vztahuje na vlastnictví nemovitosti, ať už jde o pozemek, byt, dům, nebo jiný druh nemovitosti. Platí ji vlastník nemovitosti každoročně a její výše závisí na několika faktorech, jako je typ nemovitosti, její umístění, využití a další. Daň z nemovitosti je určena místními úřady a její výše je obvykle relativně nízká v porovnání s hodnotou nemovitosti.
Během doby, co pan Novák z předchozího příkladu vlastnil dům, musel každoročně platit daň z nemovitosti. Tato daň se vypočítává na základě umístění, velikosti a typu nemovitosti. Předpokládejme, že daň z nemovitosti pro pan Novákův dům byla 10 000 korun ročně. Takže za 8 let vlastnictví (2015-2023) zaplatil celkem 80 000 korun na dani z nemovitosti.
Ve světle těchto informací je zřejmé, že při prodeji nemovitosti je hlavní porozumět nejen svým daňovým povinnostem, ale i možnostem, jak se těmto povinnostem vyhnout či je minimalizovat. Pokud si nejste jisti, jak vaši situaci řešit, můžete se obrátit například na daňové poradce, kteří vám vše vysvětlí nebo poradí.
