Vlastníci bytů mají zpravidla povinnost pravidelně odvádět příspěvky do fondu oprav, které spravuje společenství vlastníků jednotek. Nicméně někteří vlastníci tuto povinnost přenesou na své nájemníky a začlení ji do nájmu. Je to v pořádku?
Podle občanského zákoníku mají vlastníci jednotek povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru, který odpovídá jejich podílu na společných částech. Pokud v prohlášení není stanoveno jinak, zohlední se při výpočtu i povaha, rozměry a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. A také rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Zda může pronajímatel hradit příspěvky do fondu oprav z přijatého nájmu, záleží vždy na podmínkách smlouvy o nájmu. Pokud je v nájemní smlouvě uvedeno, že nájemce platí nájem včetně příspěvků na správu domu a pozemku, pronajímatel může tuto platbu požadovat. Avšak pokud taková ujednání v smlouvě nejsou, pronajímatel nemá na takovou platbu od nájemce nárok.
Pokud majitel příspěvek chce, i když na něj ze smlouvy nemá právo, nájemci se mohou proti tomuto požadavku bránit. A to tím, že se odvolají na podmínky nájemní smlouvy, případně na právní předpisy, které upravují tuto problematiku.
V případě sporu se mohou obrátit na právního zástupce či na soud.
Co je to fond oprav a jaký je jeho účel
Fond oprav je založen a spravován společenstvím vlastníků bytových jednotek (SVJ) a každý majitel bytu má povinnost do něj přispívat. Tyto příspěvky se používají na to, co je ve společném zájmu všech vlastníků.
Tedy zejména na opravy společných prostor (například schodiště, výtahů či zahrady), na účetnictví a na celkové zlepšování domu.
Výše příspěvků do fondu oprav je určena samotným společenstvím vlastníků jednotek. Právě to může také rozhodnout o tom, co se stane s nevyčerpanými prostředky a navrhnout výši příspěvků pro další rok.
Obvykle se výše příspěvků do fondu oprav stanoví na základě velikosti jednotlivých bytů, kde se ujednává částka za 1 m2. Vlastníci nejrozsáhlejších bytů tak platí nejvyšší příspěvky.
Příspěvky se nejčastěji platí měsíčně.
Na co si dát pozor
Přestože zákon neumožňuje, aby nájemci přispívali do fondu oprav, často se stává, že tuto platbu hradí pronajímatelé z nájmu, který od nich pobírají. Příspěvky do fondu oprav totiž zahrnují do plateb za jednotlivé služby, aniž by o tom informovali nájemce. Nebo je jednoduše započítají do výše nájmu.
V nájemní smlouvě však mohou pronajímatelé s nájemci výslovně dohodnout, že tyto příspěvky budou součástí měsíčního nájmu.
Tato částka však nesmí být zahrnutá do záloh. Není totiž zúčtovatelná, jako například náklady na vytápění či elektřinu.
Zároveň by tyto příspěvky neměly být uvedené mezi službami. Jinak se může stát, že nájemce bude od pronajímatele požadovat vrácení této platby.
Také proto je vhodnější uvádět výši příspěvku do fondu oprav pouze informativně.
Jak se mohou nájemci bránit
Pokud mají nájemníci pochybnosti o tom, zda opravdu musí příspěvek do fondu oprav platit, měli by se obrátit na právníka. Ten zkontroluje nájemní smlouvu a poradí jim, jak postupovat.
Pokud nájemníci již podepsali smlouvu, ve které je příspěvek uvedený jako součást nájmu, musí nájem platit v dohodnuté výši. Tedy včetně zmíněného příspěvku.
Jinak jim pronajímatel může dát výpověď z bytu kvůli neuhrazení nájmu po dobu tří měsíců.
