V březnu tohoto roku Nejvyšší soud ČR rozhodl v případu změny stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ), které se snažilo stanovami zakázat majitelům bytů krátkodobé pronajímání jejich nemovitostí. Verdikt se týkal sporu mezi SVJ a přehlasovaným vlastníkem bytu.
Podle soudu zákon omezuje pravomoce SVJ pouze na oblast správy, provozu, údržby a oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Společenství vlastníků však nemůže zasahovat do vlastnických práv k bytům jednotlivých vlastníků.
Společenství vlastníků bytů může změnit své stanovy pouze v rámci zákonem stanovených pravomocí. Jestliže se shromáždění společenství rozhodne pomocí stanov omezit vlastnické právo vlastníků jednotek v souvislosti s užíváním bytu, jedná se o rozhodnutí, které překračuje pravomoci tohoto orgánu a není tedy platné.
Pokud by se situace týkala omezení podnájmu nájemních bytů, právní výklad záleží na konkrétních okolnostech. V některých případech mohou být vlastníci nájemních bytů povinni získat souhlas pronajímatele, aby mohli byt dále pronajímat. Jindy však může být podnájem povolen i bez souhlasu pronajímatele – tuto otázku podrobněji řeší zákon o nájemném a bydlení.
Kdy může SVJ pronájmu bránit?
Společenství vlastníků může zakázat pronájem bytu pouze v případech, kdy pronájem narušuje klid a pořádek v domě. To znamená, že pokud pronájem bytu nezpůsobuje konkrétní problémy ostatním obyvatelům domu, společenství vlastníků nemá právo pronájem zakázat ani omezit, a to ani v případě opakovaného krátkodobého pronajímání.
Nicméně pokud vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu než k vlastnímu bydlení, a tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, společenství vlastníků má možnost požádat soud o nucený prodej jednotky tohoto vlastníka. K tomu však musí být splněny určité podmínky jako například opakované porušování povinností, a to způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Majitel bytu musí být také předem zaslána písemná výstraha.
Jaká je situace u podnájmů?
Podnájem je vztah mezi nájemcem bytu a třetí osobou, kterou nazýváme podnájemcem. Tento vztah vychází z původního nájemního vztahu mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem bytu. Podnájemní vztah je však platný jen v průběhu doby nájmu bytu a musí být uzavřen písemně.
V případě podnájmu bytu musí být podnájemce informován o všech povinnostech, které plynou z původního nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem bytu. Podnájemní vztah končí vždy nejpozději s koncem nájmu. Pokud podnájemce bytu zůstane v bytě po skončení podnájmu, pronajímatel má právo využít vymáhací postupy k vyklizení bytu.
Kdy můžete byt dále pronajmout?
Co se týče možnosti dalšího pronájmu ze strany nájemce, je důležité rozlišit, zda nájemce v daném bytě trvale bydlí nebo ne.
Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí a chce dát byt nebo jeho část do podnájmu někomu dalšímu, žádat o souhlas majitele teoreticky nemusí. Bez souhlasu pronajímatele může rovněž dát třetí osobě do podnájmu část bytu, ve které sám bydlí. Pronajímatel si však může v nájemní smlouvě vymínit zákaz dávat byt nebo jeho část do podnájmu. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, pronajmout ho bez souhlasu majitele nesmí.
Rozlišení mezi trvalým bydlením nájemce v bytě a pouhým občasným užíváním bytu může být v praxi obtížné. Pouhé občasné návštěvy nelze považovat za trvalé bydlení a stejně tak situace, kdy nájemce pouze občas užívá byt k přenocování nebo ke krátkodobým pobytům a své bytové potřeby uspokojuje jinde. Odlišné názory pronajímatele a nájemce na to, co se dá považovat za trvalé bydlení, pak mohou být předmětem sporů.
Jaké jsou podmínky podnájmu?
Pokud nájemce dává do podnájmu byt nebo jeho část a sám v něm trvale nebydlí, potřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Žádost o souhlas s podnájmem i samotný souhlas musí být vždy v písemné formě.
Majitel bytu může udělení souhlasu podmiňovat určitými kritérii, jako je například omezení počtu podnájemníků nebo výše podnájemného. Pokud pronajímatel nevyjádří svůj nesouhlas s podnájmem do jednoho měsíce od obdržení žádosti, považuje se souhlas za udělený.
Je třeba mít na paměti, že pokud nájemce dává byt do podnájmu v rozporu s právními předpisy, hrubě porušuje své povinnosti a majitel mu může nájemní smlouvu vypovědět, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou. Zaujalo vás téma? Přečtěte si více o právech pronajímatele.
