Družstevní bydlení v Česku je stále populárnější především kvůli finanční dostupnosti. V době rostoucích cen nemovitostí je pro mnohé rodiny a jednotlivce pořízení vlastního bydlení velmi obtížné. Družstevní byt je vnímán jako levnější alternativa a je přitažlivý zejména pro mladé rodiny. Ptáte se, v čem se hlavně liší financování družstevního bytu a bytu v OV?
Financování koupě družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví se liší v několika zásadních bodech. Jestliže se rozhodnete pro koupi bytu, který je v osobním vlastnictví, stáváte se jeho majitelem na základě kupní smlouvy. Na druhou stranu, u bytu v družstevním vlastnictví situace není tak přímočará. Když kupujete družstevní byt, nezískáváte vlastnictví nemovitosti jako takové, ale podíl v bytovém družstvu, které vlastní nemovitost. Právně nejste vlastníkem bytu, ale členem družstva s právy a povinnostmi, které z toho plynou. V důsledku toho nelze družstevní podíl financovat hypotečním úvěrem, protože banka nemůže získat zástavní právo na byt jako takový.
Družstevní byty mohou být také levnější než byty v osobním vlastnictví, což je částečně způsobeno právě tímto rozdílem ve financování. Členové družstva platí nájemné, které pokrývá náklady družstva spojené se správou bytů, opravami, modernizací a příspěvky do fondu oprav a investic. Je důležité si ověřit výši dosud nesplaceného úvěru družstva, protože to může ovlivnit celkovou cenu bytu.
Právní aspekty družstevního bydlení
Družstevní bydlení je definováno zákony a nařízeními, která upravují fungování bytových družstev. Tato družstva jsou právními subjekty, což znamená, že vlastní nemovitosti a jsou odpovědná za jejich správu. Členství v družstvu vám dává právo bydlet v bytě a účastnit se rozhodování o záležitostech družstva, ale také vás zavazuje dodržovat pravidla a povinnosti, které členství přináší.
Výhody a nevýhody koupě družstevního bytu:
Nižší pořizovací cena činí družstevní byty dostupnější než byty v osobním vlastnictví, což je ideální pro kupce s omezeným rozpočtem. Členství v družstvu navíc umožňuje spolurozhodování o správě domu a posiluje sousedské vztahy. V neposlední řadě existuje možnost převodu na osobní vlastnictví, což může zvýšit hodnotu investice.
Nevýhody zahrnují omezenější kontrolu nad bytem a potenciální komplikace při prodeji nebo pronájmu. Členství v družstvu může přinášet rizika spojená s jeho finanční situací a dluhy, což může ovlivnit hodnotu vašeho podílu.
Možnosti financování
Vlastní prostředky
Ideální situací je, když má kupující dostatečné vlastní úspory na pokrytí celého nákupu bytu nebo alespoň na pořízení významné části ceny. Využití vlastních prostředků minimalizuje nutnost brát úvěry a platit úroky, což může být výhodné v dlouhodobém horizontu.
Využití předhypotečního úvěru
Pokud chcete financovat koupi družstevního bytu a nemáte možnost zaplatit celou sumu předem, můžete využít předhypoteční úvěr, který umožňuje získat potřebné finanční prostředky bez zástavního práva na nemovitost. Tento úvěr je určen pro situace, kdy nemovitost nemůže sloužit jako zástava, například při koupi družstevního bytu nebo privatizaci obecního bytu.
Předhypoteční úvěr se sjednává zároveň s hypotečním úvěrem, který bude později použit na jeho uhrazení. Předhypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem a je poskytován na základě doložené výše příjmů. Tento úvěr je obvykle poskytován na dobu maximálně 12 měsíců, během kterých musí být nemovitost převedena do osobního vlastnictví a zastavena ve prospěch banky, což umožní převod na standardní hypotéku.
V případě, že si chcete družstevní byt později převést do osobního vlastnictví, můžete využít hypotéku s tím, že ručit budete jinou nemovitostí. To znamená, že pro získání úvěru na družstevní bydlení musíte poskytnout jako zástavu jinou nemovitost, kterou již vlastníte. Některé banky také umožňují sjednat hypotéku s podmínkou, že si budete moci bytovou jednotku do určité doby převést do osobního vlastnictví.
Úvěr ze stavebního spoření:
Jestliže nemáte dostatek vlastních prostředků k tomu, abyste získali hypoteční úvěr, nebo nemáte nárok ani na předhypoteční úvěr, pak vám jako z mála možností zbývá využít úvěr ze stavebního spoření.
Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nezbytné mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření alespoň dva roky. Celková splatnost úvěru je zde kratší než u hypoték, a to na maximálně 20-25 let. Navíc je omezena maximální výše úvěru na 3 500 000 Kč, což může být limitující při nákupu dražších nemovitostí.
Splácení podílu developerovi nebo družstvu
Pro osoby, které si pořizují družstevní byt přímo od developera nebo stavebního družstva, existuje možnost splácet družstevní podíl bez nutnosti hypotéky nebo jiného úvěru od banky. Developer nebo družstvo si obvykle bere úvěr samo a členové družstva pak splácí svůj podíl v anuitách, tedy pravidelnými měsíčními splátkami, což odpovídá nájmu. Tento způsob umožňuje získat byt i bez prokazování příjmů a bez zadlužení, což je výhodné pro ty, kteří nesplňují podmínky pro získání hypotečního úvěru. Základní vklad do družstva činí zpravidla 25-30% ceny bytu, a po splacení celkové ceny bytu je možné byt převést do osobního vlastnictví. Dále je také možné, že developer umožňuje předčasné splacení zbývajícího členského podílu bez sankcí.
Každý z těchto přístupů má své specifické výhody a nevýhody a měl by být pečlivě zvážen. Vlastní prostředky jsou samozřejmě tím nejsnadnějším způsobem, ale ne každý má tuhle možnost. Předhypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření mohou nabídnout určité výhody, ale je třeba si být vědom možných úroků a dalších nákladů spojených s půjčením peněz. Splácení přímo developerovi nebo družstvu může být také dobrou volbou, ale dopředu byste si měli zjistit, že podmínky splácení jsou férové a transparentní, aby se předešlo možným problémům.
