Koupě nebo prodej nemovitosti je rozhodnutí, které často přináší celou řadu právních, finančních i praktických aspektů. Pokud je však v nemovitosti nájemník, situace se ještě více komplikuje. Nájemní smlouva totiž nezaniká automaticky prodejem nemovitosti, ale přechází na nového majitele.
Nájemní smlouva závazná i pro nového vlastníka
Jednou z hlavních věcí, kterou by si měl každý kupující nebo prodávající uvědomit, je to, že nájemní smlouva je platná a také “přenosná”.
V souladu s § 2235 českého občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), pokud vlastník nemovitosti prodá nemovitost, novému majiteli přecházejí nejen práva, ale i povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy.
Co to znamená pro kupujícího? Pokud si kupujete nemovitost, ve které již bydlí nájemník, stáváte se jeho novým pronajímatelem. Přebíráte tím nejen právo na příjem z nájmu, ale také odpovědnost za všechny povinnosti, které z nájemní smlouvy plynou. Od údržby nemovitosti po dodržování právních předpisů.
Ochrana nájemníka
České zákony kladou velký důraz na ochranu práv nájemníků. Nájemník je tak chráněn i proti náhlým a pro něj nevýhodným změnám, které by mohly nastat po prodeji nemovitosti. Kupující nemůže například jednostranně změnit podmínky nájemní smlouvy, upravit výši nájemného nebo se pokusit nájemníka vystěhovat bez právního důvodu.
Pokud se nový majitel rozhodne nemovitost využívat pro vlastní potřebu a vypovědět nájemní smlouvu, musí tak učinit podle zákonných pravidel, konkrétně dle § 2288 českého občanského zákoníku a případně dodržet stanovené výpovědní lhůty. Obvykle jsou výpovědní lhůty relativně dlouhé (v závislosti na důvodu výpovědi může být lhůta až 3 měsíce) a pokud má nájemník nárok na náhradní bydlení, je třeba mu jej zajistit.
Výjimka: V určitých případech může nový majitel vypovědět nájemní smlouvu, pokud prokáže, že potřebuje nemovitost pro sebe nebo své blízké. To ale nelze provést okamžitě, musí být dodržena zákonná výpovědní lhůta a někdy i vyplacení přiměřeného odstupného.
Vliv typu nájemní smlouvy
Základní rozdíl existuje mezi nájemními smlouvami na dobu určitou a dobu neurčitou. Zatímco nájemní smlouvu na dobu určitou lze po skončení smluvené doby neprodloužit (za předpokladu, že se na tom obě strany dohodnou), smlouva na dobu neurčitou platí nadále, dokud ji jedna ze stran nevypoví podle platných právních předpisů.
V případě smluv na dobu neurčitou je vypovězení smlouvy obtížnější, protože zákon chrání nájemníky před snadným vystěhováním. Pro kupujícího to může znamenat určité omezení, zvláště pokud plánuje nemovitost využívat pro vlastní bydlení.
Smlouva na dobu určitou může být pro kupujícího výhodnější, pokud se blíží konec nájemního období. Na druhou stranu, pokud se smlouva na dobu určitou automaticky obnovuje nebo pokud se nájemník domluví s předchozím majitelem na její prodloužení, může být kupující opět ve stejné situaci, jako by smlouva byla na dobu neurčitou.
Komunikujte s nájemníkem
Pokud uvažujete o koupi nemovitosti s nájemníkem, zde je několik praktických kroků, které vám pomohou předejít budoucím problémům:
- Seznamte se s nájemní smlouvou: Než přistoupíte k podpisu kupní smlouvy, měli byste si důkladně prostudovat stávající nájemní smlouvu. Zjistěte, zda je smlouva na dobu určitou nebo neurčitou, jaká je výše nájemného, jaké jsou platební podmínky a práva nájemníka.
- Projednejte s nájemníkem jeho očekávání: Pokud máte zájem o nemovitost, kterou chcete pronajímat dále, zjistěte, jaké jsou plány nájemníka – zda má v plánu v nemovitosti zůstat dlouhodobě nebo zda by uvítal změnu.
- Ověřte si náklady a závazky: Kromě nájemního příjmu je třeba počítat s dalšími závazky, jako jsou náklady na opravy, údržbu nemovitosti a správu nájmu. Před koupí je vhodné se s těmito výdaji podrobně obeznámit a zjistit, zda jsou pro vás akceptovatelné.
Při prodeji nemovitosti s nájemníkem je vhodné postupovat transparentně a co nejdříve nájemníka informovat o záměru nemovitost prodat. Tímto krokem lze předejít případným nedorozuměním a vyjasnit možnosti, jak budou nájemní práva řešena. Proberte s nájemníkem, zda by měl zájem nemovitost odkoupit sám nebo zda souhlasí s tím, že jeho nájemní práva přejdou na nového vlastníka.
Následně by měli kupující a prodávající uzavřít formální dohodu o převodu nájemní smlouvy. V některých situacích je užitečné, aby součástí kupní smlouvy byla doložka, která zavazuje kupujícího k převzetí všech závazků vyplývajících z nájemní smlouvy.
Pokud by bylo pro všechny strany výhodné nájemní vztah ukončit před prodejem, je možné dohodnout se s nájemníkem na ukončení nájemní smlouvy. V případě, že nájemník s ukončením nesouhlasí, je třeba respektovat jeho práva, postupovat v souladu se zákonnými předpisy a přistoupit k prodeji nemovitosti s platnou nájemní smlouvou.
Dva rozdílné pohledy
Při rozhodování, je důležité vědět, jestli má nemovitost sloužit jako investiční příležitost nebo pro vlastní bydlení.
Pro investory může být obsazená nemovitost výhodná, protože stabilní nájemník znamená okamžitý příjem z pronájmu a odpadá hledání nových nájemců. Zároveň nájemníci často pomáhají s údržbou nemovitosti, což zvyšuje její hodnotu.
Naopak pro kupujícího, který plánuje nemovitost využít k bydlení, přítomnost nájemníka představuje komplikaci. Platná nájemní smlouva omezuje možnost okamžitého využití nemovitosti a výpovědní proces může být časově i právně náročný. V tomto případě může koupě obsazené nemovitosti znamenat zbytečné prodlevy a dodatečné náklady.
