Hypotéka pro OSVČ má jedno úskalí. Ani zdánlivě vysoké příjmy nemusí na získání hypotečního úvěru stačit. Banka si totiž sama spočítá váš čistý příjem podle daňového přiznání. A to může být kámen úrazu – zvlášť, když se dlouhodobě snažíte daně optimalizovat.
U každé hypotéky na bydlení musíte v první řadě prokázat, že máte dostatečný příjem a bonitu. Problém je v tom, že mzdu zaměstnanců poskytovatelé hodnotí jako stabilnější než zisky z podnikání.
Jako živnostník navíc hůře prokazujete skutečnou výši svých příjmů. Zvlášť, pokud své zisky optimalizujete, abyste si snížili výslednou daň.
Vykazované příjmy tak mohou být výrazně nižší než ve skutečnosti. Což zároveň znamená horší bonitu z pohledu banky.
Na hypoteční úvěr se včas připravte
Abyste se zmíněným potížím vyhnuli, naplánujte si hypotéku alespoň rok předem. A s optimalizací daní včas přestaňte.
Na daních tak sice zaplatíte o něco více, zároveň však získáte vyšší příjmy, které vám pomůžou zvýšit bonitu. A dosáhnout na hypoteční úvěr.
Své šance navíc zvýšíte tím, že si vyberete vhodný způsob, jak má banka počítat vaše příjmy.
Poskytovatelé podnikatelům nabízí 3 varianty výpočtu. A to podle:
- daňového základu,
- výdajového paušálu
- ročního obratu.
Neznamená to ale, že ve všech bankách dostanete na výběr ze všech zmíněných variant. Jednotliví poskytovatelé nabízejí různé možnosti.
Hypotéka pro OSVČ a příjem ze základu daně
Pro posouzení vašich příjmů musíte bance v první řadě dodat své aktuální daňové přiznání. Někteří poskytovatelé chtějí dokonce poslední dvě.
Z něj pak banka vypočítá váš čistý příjem. Důležitý je přitom zejména dílčí základ daně – u příjmů z podnikání je to řádek 37 v daňovém přiznání.
Právě tuto položku přitom výrazně ovlivňuje zmíněná daňová optimalizace. Při ní totiž podnikatelé obvykle navyšují své výdaje, aby snížili daňový základ, ze kterého se následně počítá daň z příjmu.
V daňovém přiznání můžete s výdaji pracovat dvěma způsoby. Uvádějí se:
- podle skutečných nákladů – v takovém případě je na vás či vašem daňovém poradci, co všechno do výdajů započítáte;
- nebo pomocí paušálu – je daný určitým procentem, které se u jednotlivých oborů liší.
A jak to souvisí s hypotékou pro OSVČ?
Pokud chcete, aby banka vaše příjmy počítala z daňového základu, musíte v daňovém přiznání uvést své reálné výdaje. S jejich pomocí spočítáte daňový základ a z něj pak banka vypočítá vaše čisté měsíční příjmy.
Vyplatí se vám to zejména v případě, že jsou vaše příjmy výrazně vyšší než výdaje. Zároveň to ale znamená, že zaplatíte víc na daních. Proto se raději nejdřív obraťte na hypotečního poradce.
Ví, jak banky při výpočtu příjmů postupují. A dokáže vám říct, který postup se vám nejvíc vyplatí.
Výhody a nevýhody této varianty
- Banka jednoduše spočítá vaše čisté příjmy a určí vaši bonitu.
- Máte šanci dosáhnout na lepší hypotéku než u varianty s výdajovým paušálem.
- Hrozí, že zaplatíte víc na daních.
Hypotéka pro OSVČ a výdajový paušál
U hypotéky pro OSVČ můžete využít také paušální výdaje. U nich neuplatňujete v daňovém přiznání přesné náklady, ale jako výdaje uvádíte určitou část svých příjmů. A to:
- 30 %,
- 40 %,
- 60 %,
- nebo 80 %.
Konkrétní výše paušálu závisí na tom, v jakém oboru podnikáte.
Pokud jsou tedy vaše reálné výdaje minimální, můžete s pomocí výdajového paušálu ušetřit na daních. Výrazně totiž snížíte deklarovaný čistý příjem.
Právě to vám ale může zkomplikovat žádost o hypoteční úvěr.
Naštěstí existuje řešení. Stále víc bank totiž nabízí i hypotéku pro OSVČ s paušálem.
Takový poskytovatel dokáže zohlednit i váš obor. A pokud usoudí, že reálné výdaje jsou menší než ty paušální, váš čistý příjem podle toho přepočítá.
Pracuje tedy s vyšším příjmem, než jaký vychází z údajů v daňovém přiznání.
Řada bank navíc zvýhodňuje takzvaná svobodná povolání, mezi která patří například lékaři nebo advokáti. Takoví žadatelé mohou získat mírnější podmínky.
Výhody a nevýhody této varianty
- Díky výdajovému paušálu ušetří řada OSVČ na daních a odvodech.
- Jednodušší administrativa.
- S výdajovými paušály umí pracovat jen někteří poskytovatelé.
- Oproti variantě se skutečnými výdaji pravděpodobně dosáhnete na nižší částku.
Hypotéka pro OSVČ a příjem z obratu
Některé banky umožňují ještě další postup. Místo příjmů hodnotí váš roční obrat. Nevadí tak, když máte nízký daňový základ.
V takovém případě vnímá banka jako váš příjem určitou část z obratu. Nejčastěji je to 15–30 %, v praxi ale každá instituce pracuje s odlišným koeficientem. I proto vám může pokaždé vyjít jiná částka.
Takový výpočet příjmů umožní dosáhnout na hypotéku také podnikatelům s vysokými příjmy i výdaji. Často však musíte počítat s nižším LTV než u běžné hypotéky pro živnostníky.
Výhody a nevýhody této varianty
- Můžete získat vysoký úvěr i s poměrně nízkým daňovým základem.
- Daňová optimalizace ani výdajový paušál při posouzení nehrají roli.
- Tento typ hypotéky pro živnostníky nabízí jen některé instituce.
- LTV je často nižší než u ostatních variant – potřebujete tedy víc doplatit ze svého.
Další možnost: výpisy z účtu
Kromě zmíněných variant nabízejí někteří poskytovatelé ještě další možnost posouzení příjmů. A to pomocí výpisů z účtu.
Vyčtou z nich vaše příjmy i výdaje a pomůže jim také při výpočtu bonity.
I v tomto případě ale musíte počítat s nižším LTV.
Proto je lepší obrátit se nejdřív na hypotečního poradce a zjistit, jaký postup se vám nejvíc vyplatí.
Na co myslet před podáním žádosti?
Pamatujte ale, že váš příjem či obrat není pro banku zdaleka jediným kritériem, ke kterému přihlíží při posuzování vaší žádosti. Důležité jsou například také:
- obor a délka vašeho podnikání,
- hodnota zastavené nemovitosti,
- a výše vašich úspor.
Významnou roli může hrát také fakt, zda o hypotéku pro živnostníky žádáte sami či se spolužadatelem. Přibrání spolužadatele může vaši šanci na požadovaný úvěr výrazně zvýšit.
Banka totiž sčítá příjmy všech žadatelů. A může tak stoupnout i vaše bonita.
Dejte si ale pozor, aby váš spolužadatel neměl příliš velké výdaje, dluhy nebo špatnou úvěrovou historii. To vám naopak uškodí.
A v každém případě si na jednání s bankou připravte několik dokladů, které pomohou doložit vaši úvěrushopnost. Například:
- daňové přiznání za poslední rok či dva;
- doklad o zaplacení daně z příjmu, případně o vrácení přeplatku této daně;
- potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu;
- výpisy z účtu za období, které daný poskytovatel požaduje.
Pokud máte i další zdroje příjmů (například z pronájmu), přichystejte si doklady také k nim. V případě příjmů z pronájmu se vám bude hodit nájemní smlouva a list vlastnictví k nemovitosti. Dokladů je tedy celá řada a požadavky jednotlivých poskytovatelů se liší. Jestli si chcete být jistí, že se svou žádostí uspějete, obraťte se na našeho hypotečního poradce. Pomůže vám najít postup, který vás dovede k co nejvýhodnější hypotéce pro OSVČ.
