Od ledna 2024 bude v České republice platit nový zákon, který zásadně změní způsob prodeje majetku formou aukcí.
Dosavadní systém neregulovaných aukcí bude nahrazen formálními dražbami, které budou podléhat přísnějším pravidlům.
Výjimku z nových pravidel by si mohl zajistit stát, čímž by mohl mít v tomto procesu určité výhody.
Dražby nahradí aukce
Změny jsou součástí nové právní úpravy, která si klade za cíl zvýšit transparentnost a spravedlnost při prodeji majetku. Doposud se při prodeji majetku hojně využívaly aukce, které se mohly konat jak online, tak fyzicky, a na rozdíl od dražeb nevyžadovaly splnění přísných pravidel. V aukcích se často setkávali kupující i prodávající s mnoha problémy, mezi něž patřilo například odmítnutí prodat nemovitost vítězi aukce. Tento nedostatek právní závaznosti v aukcích často vedl k nepříjemným sporům a nejistotám u obou stran.
Nově aukce naplno nahradí dražby a ty by měly přinést na trh nemovitostí více pravidel a ochrany. Prodávající bude mít povinnost uzavřít smlouvu s vítězem dražby, což u aukcí nebylo pravidlem. Kupní smlouvy uzavřené v dražbě se stanou právně závaznými a vítěz dražby bude mít zaručeno právo na koupi.
Speciální režim pro státní instituce
Stát zároveň pracuje na tom, aby si pro sebe zajistil výjimku z těchto pravidel. Prodej státního majetku by tak mohl být osvobozen od některých povinností, které pro běžné subjekty budou platit. Poslanecký návrh Jiřího Havránka (ODS) by umožnil Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) pokračovat v aukcích státního majetku jako doposud, i když to zákon nebude umožňovat. Stát, kraje a obce by tak mohly jako jediné subjekty po zahájení aukce z prodeje odstoupit. ÚZSVM argumentuje, že hlavním cílem aukcí není prodej, ale spíše ocenění majetku.
Tento krok se setkává s různými názory; někteří odborníci jej podporují jako způsob, jak zefektivnit správu státního majetku, zatímco jiní varují, že by to mohlo ohrozit rovné podmínky na trhu.
Přísnější pravidla a jistota
Pro účastníky trhu představuje tato změna nové závazky i výhody. Na jedné straně přísnější regulace dražebního procesu zvýší ochranu pro kupující i prodávající. Vítěz dražby bude mít jistotu, že získá prodávaný majetek a nebude hrozit, že prodávající nakonec smlouvu neuzavře. Pro prodávající to znamená odpovědnost k uzavření kupní smlouvy a také k respektování všech podmínek stanovených dražbou. Tím dojde k minimalizaci rizika sporů a právních nejasností, které v současnosti aukční systém neřeší.
Jak bude probíhat nová dražba?
Zákon určuje, že každá dražba musí být řádně zorganizována s důrazem na transparentnost a spravedlivý přístup k účastníkům.
Dražební proces bude muset zahrnovat veřejnou výzvu, ve které budou jasně stanoveny všechny podmínky prodeje, včetně minimální ceny, termínů, záruk a dalších důležitých detailů. Tento krok má zabránit manipulaci s nabídkami a nespravedlivým praktikám, které někdy provázely aukce.
Každý účastník bude mít povinnost splnit požadavky dražby a složit příslušnou finanční jistinu, která mu bude vrácena, pokud nevyhraje. Tento přístup má zabránit účasti spekulantů a osob, které nejsou vážně zainteresovány ke koupi.
Zrychlený proces pro uplatnění předkupního práva
Nový zákon o veřejných dražbách zavádí změny i pro uplatňování předkupních práv. Osoby s předkupním právem nyní budou muset přímo vstoupit do dražby a během ní dostanou příležitost dorovnat nejvyšší nabídku. Tento postup by měl urychlit celý proces a předejít zdlouhavému vyjednávání po skončení dražby.
Až čas ukáže, jak nová regulace ovlivní trh s nemovitostmi. Přísnější pravidla dražeb mohou zvýšit transparentnost a jistotu pro kupující i prodávající, což podpoří důvěru v transakce. Na druhou stranu složitější proces může některé odradit.
