Až o čtvrtinu – o tolik byly podle České národní banky v minulosti nadhodnocené ceny nemovitostí v Česku. Teď jejich vysoká cena (spolu s drahými hypotékami) odrazuje potenciální zájemce od koupě. Někde už proto začínají mírně zlevňovat.
Právě nízká poptávka nutí prodejce snižovat ceny, a to poprvé od roku 2013. Vyplývá to z dat HB Indexu – ukazatele Hypoteční banky, který sleduje vývoj cen nemovitostí na trhu.
Podle Martina Vaška z Hypoteční banky přitom nejvíce padá poptávka po bytech v kategorii 3+1 a 3+kk.
Ceny klesají napříč všemi regiony
Ceny bytů se mezičtvrtletně snížily průměrně o 0,7 %. Nejméně zlevnily v Praze, kde došlo k jen mírnému poklesu o 0,1 %.
Největší průměrný pád cen pak zaznamenali lidé v následujících krajích:
- Karlovarském,
- Moravskoslezském
- a Středočeském.
Ve všech třech zlevnily byty v průměru o 2 %.
Nižší poptávka se dotýká i rodinných domů. V tomto případě ještě o poklesu cen není řeč, dochází však k postupnému zpomalování jejich zdražování.
Zatímco ve třetím loňském čtvrtletí rostly ceny domů průměrně o 2,6 %, v posledních třech měsících roku 2022 to bylo už jen o 1,8 %. V porovnání s předchozím čtvrtletím tedy mluvíme o zpomalení o 0,8 procentního bodu.
Nejrychleji zdražují pozemky
Jiná situace je u stavebních pozemků. Tempo, jakým se jejich cena zvyšuje, je v posledních čtvrtletích zhruba stejné.
Zatímco loni ve třetím čtvrtletí stoupla jejich cena o 4,8 % v porovnání s předchozím kvartálem, v posledních měsících minulého roku zdražily o 4,5 %. Rozdíl je tedy pouhé 0,3 procentního bodu.
Je však třeba říci, že ještě o rok dřív rostly ceny pozemků mezikvartálně o 5,7 %.
Meziroční růst je přitom stále výrazný – 22,5 %. Vysoké ceny tak nutí zájemce kupovat pozemky dál od velkých měst.
Podle HB Indexu brzdí větší nabídku pozemků zastaralé územní plány, chybějící zasíťování nebo parcely s nevyhovujícími podmínkami pro stavbu rodinných domů.
I přesto zájem o takové pozemky roste. Postavíte na nich totiž alespoň mobilní dům, který v dnešní době seženete za několik set tisíc korun.
Developeři omezují stavby
Pokles poptávky přitom vede nejen ke zlevňování, ale i k tomu, že i developeři začali omezovat své projekty.
Zájemců o nákup nemovitosti totiž ubylo tak výrazně, že nedokážou pokrýt nabídku developerských společností. A navíc často vyžadují slevu.
Zatímco ještě před několika měsíci odpověděly na jednu nabídku i desítky zájemců, nyní prodejci čekají několik týdnů i měsíců.
K tomu se přidal i fakt, že náklady na výstavbu nemovitostí prudce vzrostly.
Například developerská společnost Central Group se proto na konci loňského roku rozhodla odložit výstavbu až 700 bytů.
Pokles zájmu začal už loni
Zájem o nemovitosti začal klesat už loni. Mezi lety 2021 a 2022 se poptávka propadla o 30 %.
Hlavním důvodem je nedostupnost vlastního bydlení, kterou způsobily zejména drahé hypotéky. Jejich úrokové sazby se minulý rok vyšplhaly až k 6 %.
Situaci zkomplikovalo také zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték ze strany České národní banky. Loni v dubnu totiž centrální banka:
- snížila LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. Nově klesl z 90 % na 80 %. Znamená to, že si žadatelé pomocí hypotéky půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny nemovitosti.
- opět zavedla podmínku DTI – tedy limit celkového zadlužení žadatele vůči jeho čistému ročnímu příjmu. Od dubna si smí lidé půjčit maximálně 8,5násobek svého příjmu. Do této hodnoty se přitom počítá jak hypotéka, tak ostatní dluhy žadatele.
- znovu zavedla podmínku DSTI – tedy poměr výše splátek všech úvěrů k čistým měsíčním příjmům žadatele. Od dubna je 45 % – takovou část vašich měsíčních příjmů smí tvořit splátky všech vašich půjček.
A situaci zájemcům o vlastní bydlení zkomplikovala také nepříznivá ekonomická situace, se kterou se poslední měsíce v Česku potýkáme.
ČNB letos čeká další zlevňování
I když je obecně těžké odhadnout, jak se bude situace dál vyvíjet, experti čekají, že si ceny nemovitostí zachovají svůj klesající trend. Je tedy možné, že se zlevňování či stagnace cen dotkne i rodinných domů a stavebních pozemků. Podle prognózy ČNB by dokonce měly být nemovitosti v druhé polovině roku až o 5 % levnější než na jaře. A pokud se k tomu přidá i pozvolný pokles úrokových sazeb u hypoték, se kterým někteří experti počítají, situace zájemců o bydlení by mohla být mnohem příjemnější než nyní.
