Hypotéku máte vyřízenou, ale co dál? Víte, kdy peníze od banky získáte a jak dlouho je můžete čerpat? Vše se odvíjí od konkrétních podmínek vaší smlouvy. Přečtete si, s čím musíte při čerpání hypotéky počítat.
Nejprve je třeba říct, že existují 2 způsoby, jak probíhá čerpání hypotéky. Liší se podle toho, jak plánujete hypoteční úvěr využít. Konkrétně je to:
- jednorázové čerpání – využijete ho při klasickém nákupu nemovitosti a vždy, kdy potřebujete požadovanou částku uhradit najednou (tedy například při refinancování hypotéky);
- postupné čerpání – setkáte se s ním zejména u hypotečního úvěru na stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, tedy v případech, kdy potřebujete náklady hradit postupně podle toho, jak pokračuje práce.
Čerpání hypotéky je bezhotovostní. Peníze dostanete na účet buď vy (pokud plánujete stavbu svépomocí), nebo prodávající či stavební firma (u nákupu nemovitosti a výstavby na klíč).
Případně můžete využít i bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu.
Podmínky čerpání hypotéky
Než se na zmíněné možnosti podíváme podrobněji, zastavíme se ještě u podmínek čerpání hypotéky. Dokud je totiž nesplníte, banka vám peníze nepošle. Bez ohledu na to, jaký způsob čerpání si zvolíte.
Přesná podoba podmínek se liší podle poskytovatele i účelu hypotečního úvěru. S některými požadavky se však setkáte prakticky vždy. Je to:
- zřízení běžného účtu u poskytovatele úvěru (pokud ho ještě nemáte, banka vám ho většinou vytvoří automaticky);
- doložení kupní smlouvy k nemovitosti, na kterou si půjčujete;
- předložení dokladu o uhrazení části ceny z vlastních prostředků (pokud za úvěr neručíte například dvěma nemovitostmi, díky kterým si můžete půjčit celou potřebnou částku),
- pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky,
- podání návrhu na vklad zástavního práva společně se zástavní smlouvou na katastru nemovitostí.
A pokud řešíte čerpání hypotéky na výstavbu domu, poskytovatele bude zajímat také stavební povolení.
Jednorázové čerpání hypotéky
S jednorázovým čerpáním hypotéky se většinou setkáte u:
- půjčky na nákup domu, bytu nebo stavebního pozemku;
- úvěru na vypořádání majetkových poměrů;
- proplacení nákladů na pořízení či rekonstrukci nemovitosti (pokud jste vše původně platili z vlastních úspor a nyní tyto prostředky potřebujete);
- americké hypotéky;
- hypotéky na pronájem
- nebo například u refinancování hypotečního úvěru.
A jak přesně jednorázové čerpání hypotéky probíhá? Nejprve musíte splnit všechny předepsané podmínky. Jakmile se vám to podaří, požádáte banku o uvolnění peněz.
Poskytovatel je následně pošle:
- na váš účet – u americké hypotéky;
- na účet prodejce – u půjčky na nákup domu, bytu či stavebního pozemku;
- do bankovní, notářské nebo advokátní úschovy – při nákupu nemovitosti;
- na účty příbuzných – v případě hypotéky na vypořádání majetkových poměrů (tedy například při rozvodu nebo když zdědíte nemovitost společně se svými sourozenci a chcete je z dědictví vyplatit);
- na účet jiné banky – u refinancování hypotečního úvěru.
O čerpání úvěru samozřejmě nemusíte požádat hned po podpisu smlouvy a splnění všech podmínek. Navyčerpání smluvené částky máte obvykle 12 měsíců od uzavření hypoteční smlouvy.
Postupné čerpání hypotéky
V případě rekonstrukce nebo výstavby vás čeká postupné čerpání hypotéky. Peníze tedy dostáváte v etapách. A to vždy na základě protokolu o stavu stavby.
Protokol vyhotovuje vždy odhadce, kterého pověří banka. Po dokončení každé etapy zkontroluje stavbu a ujistí se, že jste peníze z hypotéky využili v souladu s jejím účelem. A že práce postupují podle harmonogramu.
Následně vyhotoví protokol o stavu stavby, kde jsou nejen informace o postupu výstavby či rekonstrukce, ale také aktuální hodnota nemovitosti.
Na základě těchto údajů vám banka uvolní další část hypotečního úvěru.
Každý takový protokol vás vyjde přibližně na 1 500 Kč. Proto je ideální zvládnout výstavbu s co nejmenším počtem čerpání – a tedy i protokolů.
Na čerpání hypotéky na výstavbu máte až 24 měsíců. Tedy dvakrát více času než u půjčky na nákup domu, bytu či stavebního pozemku.
Počítejte ovšem s tím, že po dobu čerpání hypotéky splácíte pouze úroky. Jistinu začnete umořovat až ve chvíli, kdy půjčku vyčerpáte.
S postupným čerpáním hypotéky se setkáte také u výstavby v developerských projektech. U nich ovšem smíte s čerpáním hypotéky začít až po dokončení hrubé stavby (případně po vymezení jednotlivých bytů, pokud kupujete bytovou jednotku).
K nabytí zástavního práva, které je podmínkou hypotečního úvěru, totiž banka potřebuje prohlášení vlastníka. A to dříve nezískáte.
Prodloužení čerpání hypotéky
Jak jsme zmínili, na využití peněz máte pevně danou lhůtu:
- 12 měsíců u jednorázového
- a 24 měsíců u postupného čerpání půjčky.
Pokud to nestihnete, například kvůli zpožděným dodávkám materiálu, máte ještě jednu možnost. Požádat o prodloužení čerpání hypotéky.
Banka vám to však umožní nejvýše dvakrát. A vždy přidá k původně stanovenému limitu 6 měsíců navíc. Celkem se tak doba čerpání hypotéky může natáhnout až na 36 měsíců – tedy na 3 roky.
Do té doby musí být stavba hotová.
Následně ji musíte co nejdříve zkolaudovat – obvykle na to máte maximálně 6 měsíců od dokončení stavby. Někteří poskytovatelé ale stanovují i pevný termín, ve kterém musíte vše stihnout.
Prodloužení čerpání hypotéky přitom nabízí pouze několik bank na českém trhu. Pokud si tedy nejste jistí, že stihnete úvěr včas vyčerpat, předem si ověřte, že vybraný poskytovatel prodloužení umožňuje.
Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce. Díky spolupráci s jednotlivými bankami ví, kde získáte nejdelší termín. A kde je případné prodloužení čerpání hypotéky nejvýhodnější.
S tímto krokem jsou totiž obvykle spojené poplatky ve výši několika tisíc korun. Přesná částka se přitom odvíjí od podmínek konkrétního poskytovatele.
Nedočerpání hypotéky
Další situace, se kterou se můžete setkat, je nedočerpání hypotéky. Čeká vás v případě, kdy je výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti levnější, než jste čekali. Část prostředků ze smluveného úvěru tedy nemáte jak využít.
Banky proto umožňují nedočerpat až 20 % ze sjednané hypotéky. A to bez jakéhokoliv penále.
Stačí nahlásit, že ukončujete čerpání úvěru, a zbytek financí nevyužijete. Splácet pak budete pouze reálně vyčerpanou částku.
S případným nedočerpáním hypotéky je nejlepší počítat ještě před podáním žádosti o hypotéku. A požádat o vyšší částku, než jakou reálně potřebujete.
Získáte tak rezervu na nečekané výdaje. Například pro případ, že v době výstavby či rekonstrukce stoupnou ceny materiálů – což není v posledních měsících nijak neobvyklé.
Pokud tyto „peníze navíc“ nevyužijete, nic se neděje. Jednoduše je nevyčerpáte a splatíte pouze prostředky, které jste prostavěli.
Nic tak neriskujete. A pokud si nejste jistí, o jak vysoký úvěr požádat, obraťte se na hypotečního poradce. Podle vašich požadavků najde to nejvýhodnější řešení. A můžete si být jistí, že se úvěr maximálně přizpůsobí vašim potřebám.
