Koupě bytu může být stresující záležitost, protože jde o jedno z nejdůležitějších rozhodnutí v životě. Aby vše proběhlo hladce, připravili jsme pro vás 8 tipů, na co si dát při nákupu bytu pozor.
1. Ověřte právní stav bytu
Než se rozhodnete pro nákup bytu, který jste objevili přes známého nebo inzerci realitní kanceláře, nezapomeňte si nemovitost pořádně „proklepnout“.
Klíčovým faktorem je právní stav bytu, který můžete snadno zjistit prostřednictvím katastru nemovitostí a informací uvedených v listu vlastnictví. List vlastnictví obsahuje veškeré důležité údaje nejen o bytu a jeho případných vadách, ale i o vlastníkovi a způsobu, jakým k bytu přišel.
Tento důležitý dokument vám také prozradí, zda se jedná opravdu o bytový prostor (což nemusí být vždy pravda) a zda nejsou na byt uvaleny různé exekuce, netýkají se ho soudní spory nebo zástava. Nahlédnutí do katastru nemovitostí na ČÚZK vám zabere jen chvilku času a rozhodně to stojí za to.
2. Zkontrolujte technický stav bytu
Pozornost věnujte i technickému stavu bytu. Zajímat by vás měly rozvody elektřiny, stoupačky, stav koupelny, kuchyně a společných částí domu, jako jsou okna, dveře a zateplení. I když si budete při prohlídce všímat detailů, jako jsou plísně nebo praskliny, mohou vám uniknout skryté vady, které často odhalí pouze odborník.
Ten vám také dokáže říci, kolik peněz bude celkově třeba investovat do nutných úprav a vybavení bytu a zda se koupě opravdu vyplatí. Pokud ve svém okolí nemáte žádného technického znalce, doporučujeme si pro posouzení bytu jednoho najmout. Zhodnotí pro vás nejen stav samotného bytu, ale i střechy nebo dalších částí budovy, které jsou jinak obtížně přístupné (např. pomocí dronu). Tímto způsobem můžete ušetřit případné budoucí náklady spojené s opravou bytu.
3. Ověřte si reálnou velikost bytu
Vlastníci bytů často uvádějí nepřesné informace o rozměrech bytu, aby působil pro potenciální kupce atraktivněji. Někdy se stává, že prodávající bytů zahrnují do uvedené plochy v inzerátech i neobytné části bytu, jako jsou balkon, sklep nebo lodžie, což můžete zjistit až při detailnějším zkoumání nebo vlastním přeměření.
Efektivním a jednoduchým způsobem, jak ověřit skutečnou rozlohu bytu, je požádat o roční výpis za služby spojené s užíváním bytu. Tento výpis vám navíc dá informace o výši záloh a případných dluhů společníků vůči společenství vlastníků.
4. Informujte se poplatcích, exekucích a dluzích
Zkontrolujte, zda po sobě předchozí majitel nebo nájemník bytu nezanechal nesplacené poplatky, exekuce nebo dluhy. Typicky se může jednat o nedoplatky na energiích, které se mezitím mohly zvýšit o sankce za pozdní úhradu. Později byste za ně bohužel mohli nést odpovědnost vy jako nový majitel nemovitosti. Vyžádejte si od majitele vyúčtování elektřiny, vody a případně plynu, abyste měli představu o nákladech na energie.
Varovným signálem před koupí bytu by měla být i exekuce majitele, která se může vázat k nemovitosti. Doporučujeme proto zkontrolovat vlastníka bytu v příslušném registru dlužníků nebo Centrální evidenci exekucí – a v případě exekuce být ostražití.
5. Rezervační smlouva
Rezervační smlouva je dnes běžnou součástí každé koupě bytu či jiné nemovitosti. Tato právní listina prokazuje vážný zájem kupujícího o byt a zároveň slouží jako záruka, že prodávající nebude byt v smluvené lhůtě dále nabízet. Pokud kupujete byt prostřednictvím realitní kanceláře, rezervační smlouva by měla být vždy uzavřena mezi třemi stranami, kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Je důležité, aby se ke splnění slibů ve smlouvě zavázal nejen zástupce realitní kanceláře, ale také prodávající, jinak nemusí být závazky dodrženy.
S podpisem rezervační smlouvy nespěchejte, vše si pečlivě promyslete. Obvyklou chybou na straně kupujícího bývá unáhlený podpis rezervační smlouvy. I když se vám byt při první prohlídce velmi líbí, doporučujeme si s podpisem rezervační smlouvy dát dostatek času na zvážení. Tím můžete předejít vysokým sankcím, pokud byste si své rozhodnutí později rozmysleli nebo byste koupi museli zrušit, například pokud by vám banka z určitých důvodů neschválila hypotéku.
6. Rezervační poplatek
Rezervační poplatek je úzce spjatý s rezervační smlouvou. Slouží jako bezúročná jistina pro prodávajícího i kupujícího, zároveň se využívá jako záloha před samotnou koupí bytu.
Dejte si pozor, aby byla výše poplatku adekvátní vůči kupní ceně bytu. Obvykle se jedná o 0,5 % z prodejní ceny bytu, ale může to být až 10 %. Poplatek uhraďte až ve chvíli, kdy máte sjednanou hypotéku, a trvejte na tom, aby rezervační smlouva jasně stanovovala podmínky pro vrácení poplatku. V opačném případě se můžete dostat do situace, kdy po dodatečném zjištění vad budete chtít koupi bytu zrušit, ale rezervační poplatek ve výši například 200 000 korun zůstane v kapse majitele nebo realitní kanceláře.
Důležité je také dbát na to, abyste peníze realitnímu makléři či developerovi zasílali na firemní účet, nikoli na jeho soukromé konto, což by jim umožnilo s penězi neoprávněně disponovat.
7. Kontrola smluvní dokumentace
Ačkoli realitní kancelář smluvní dokumentaci obvykle připravuje ve spolupráci s právníky a dalšími odborníky, je dobré si ji nechat pro jistotu zkontrolovat také vlastním advokátem. V případě, že smlouvu připravil přímo majitel bytu, trvejte na odborném posouzení dokumentace, čímž se vyhnete možným budoucím sporům nebo neshodám.
8. Koupě družstevního bytu
Před nákupem družstevního bytu si pečlivě prověřte poměry v družstvu, které se vás jako družstevníka mohou dotýkat. Zajímejte se o povinnosti a práva družstevníka vůči družstvu – např. různé poplatky nebo nutnost získat svolení k podnájmu bytu.
Ačkoliv koupě bytu vypadá jako náročné rozhodnutí plné nástrah, s řádnou přípravou ji zvládnete na výbornou. Stačí se řídit našimi výše uvedenými doporučeními. A pokud si stále nejste jisti, neváhejte se obrátit na odborníky. Sníte o vlastním bytě a přemýšlíte nad hypotečním úvěrem? Využijte naši hypoteční kalkulačku, díky které si snadno spočítáte měsíční splátky podle svých možností.
