Úroky u hypotečního úvěru nejsou zrovna věcí, ze které mají klienti radost. Až na jeden případ – přípravu daňového přiznání. Díky odpočtu úroků z hypotéky totiž ročně ušetříte až 45 000 korun. Dokonce se může stát, že vám finanční úřad pošle přeplatek zpět.
Odečet úroků z hypotéky vám tedy může přinést i nečekané peníze navíc. Záleží na tom, kolik jste v uplynulém roce na úrocích zaplatili.
A také na tom, jestli jste OSVČ, nebo zaměstnanec.
Pro tyto skupiny totiž platí trochu jiná pravidla.
Jaký je maximální odpočet úroků z hypotéky
Začněme ale u toho, kolik můžete díky uplatnění úroků z hypotéky v daňovém přiznání ušetřit.
V první řadě si musíte uvědomit, že takzvaná sleva či vrácení daně z hypotéky se týká daně z příjmu. Proto si můžete odečíst přesně 15 % z úroků, které jste v uplynulém roce zaplatili.
Právě 15 % je totiž výše daně z příjmu.
Aby to ale nebylo tak jednoduché, pracuje český daňový systém ještě s jednou hranicí. A tou je částka 300 000 Kč. Označuje maximální sumu, kterou si můžete v souvislosti s hypotékou odečíst od daňového základu.
Pokud jste tedy v uplynulém roce:
- zaplatili na úrocích hypotečního úvěru 300 000 Kč a více, ušetříte 15 % z 300 000 Kč;
- poslali na úhradu úroků méně než 300 000 Kč, uplatníte jako odpočet z daní 15 % z částky, kterou jste skutečně zaplatili.
Ušetříte tak až 45 000 Kč ročně. Tedy 15 % z částky 300 000 Kč.
Ovšem pozor. Zmíněná hranice platí jen u nemovitostí získaných do konce roku 2020.
U domů, bytů a stavebních pozemků, které jste pořídili po 1. 1. 2021, je limit pro snížení daňového základu pouze 150 000 Kč.
Slevu na dani tak spočítáte právě z této částky (případně ze skutečně zaplacené sumy, pokud je nižší než 150 000 Kč za uplynulý rok). U nově nabytých nemovitostí je tak odpočet úroků z hypotéky nanejvýš 22 500 Kč.
Důležité je přitom datum vkladu do katastru nemovitostí.
A pokud jste nemovitost získali v minulém roce, můžete si v letošním daňovém přiznání odečíst maximálně 1 875 Kč za každý měsíc splácení hypotéky. Tedy poměrnou částku ze zmíněných 22 500 Kč.
| Odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání | ||
| nemovitosti získané do 31. 12. 2020 (rozhoduje datum vkladu do katastru nemovitostí) | nemovitosti získané od 1. 1. 2021 (rozhoduje datum vkladu do katastru nemovitostí) | |
| limit zaplacených úroků, o které si můžete snížit daňový základ | 300 000 Kč | 150 000 Kč |
| poměr zaplacených úroků, které si můžete odečíst z daně | 15 % | 15 % |
| maximální možný odpočet | 45 000 Kč | 22 500 Kč |
| Pokud jste nemovitost získali v tomto roce, odečtete si v příštím daňovém přiznání maximálně 1 875 Kč za každý měsíc, kdy jste spláceli hypotéku. | ||
Hypotéka a daně u zaměstnanců a OSVČ
Jak už jsme zmínili, důležité je, jestli o odpočet úroků z hypotéky žádáte jako zaměstnanec, nebo jako OSVČ.
Na vrácení daní z hypotéky přitom mají nárok jen zaměstnanci.
Za zaměstnance totiž odvádí daň z příjmu jejich zaměstnavatel, a to každý měsíc. Daň je tak v podstatě předplacená. A je z čeho vracet.
U podnikatelů je situace jiná. Daň z příjmu obvykle platí jen jednou ročně. Nic si tedy nepředplácejí a stát nemá z čeho vracet.
Díky hypotéce tak můžou uplatnit pouze slevu na dani.
Paušální daň a odpočet úroků z hypotéky.
Od roku 2021 můžete jako podnikatelé využívat také takzvanou paušální daň. Každý měsíc při ní v jedné platbě uhradíte zálohu na daň z příjmu, důchodové i zdravotní pojištění. V tomto případě si tedy daň „předplácíte“.
Zákon ovšem stanovuje, že u paušální daně nesmíte uplatnit žádné daňové slevy a odečitatelné položky. Netýká se vás tedy ani takzvaná „sleva na dani z hypotéky“
Pozor na další slevy
Uplatnění úroků z hypotéky se vás týká jen v případě, že na daních odvádíte více než 27 840 Kč. Taková je aktuální roční sleva na poplatníka.
Pokud vám tedy vyjde daň 27 840 Kč a méně, využijete v přiznání slevu na poplatníka a reálná daň klesne na 0 Kč. Tím pádem už nemáte z čeho odečítat hypoteční úvěr.
Důležité je to zejména pro OSVČ, u kterých je daň často nižší než zmíněný limit.
Zaměstnanci mají s překonáním této hranice problémy jen, když:
- mají menší než minimální mzdu
- nebo pracují pouze na dohody o provedení práce, kde je odměna menší než 10 000 korun měsíčně a z příjmu platí srážkovou daň.
V těchto případech na odečet úroků z hypotéky od daně nedosáhnete.
O zaplacených úrocích vás informuje banka
A jak zjistíte, kolik jste v uplynulém roce na úrocích zaplatili? Začátkem roku vás na to upozorní banka.
Pošle vám totiž potvrzení o výši zaplacených úroků.
Pokud ho z jakéhokoliv důvodu nedostanete, nezapomeňte si ho vyžádat. Bez něj slevu na dani za zaplacené úroky z hypotéky nezískáte.
Slevu dostane jen žadatel či spolužadatel
Pro odečet úroků z hypotéky musíte splnit ještě jednu povinnost – musíte být přímým účastníkem úvěru podle úvěrové smlouvy. Jinak řečeno musíte být v pozici žadatele nebo spolužadatele.
Pokud o hypotéku žádáte ve více lidech, nezapomeňte se předem dohodnout, jak slevu nebo vrácení daně z hypotéky uplatníte.
Uplatnit odpočet úroků z hypotečního úvěru totiž může:
- buď jen jeden ze spolužadatelů, který si odečte všechny zaplacené úroky;
- nebo všichni – v takovém případě si ale musíte odpočet úroků rozdělit rovným dílem.
Při pronájmu bytu odpočet úroků z hypotéky nezískáte
Pro započtení úroků z hypotéky do daní je důležité také to, na jakou nemovitost jste si půjčili. Na slevu či vrácení daně máte nárok, jen když máte hypoteční úvěr na:
- koupi domu nebo bytu;
- pořízení stavebního pozemku, na kterém začnete do 4 let stavět;
- stavbu domu;
- rekonstrukci nemovitosti;
- chatu či chalupu, ve které trvale bydlíte;
- nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je jeho účelem úhrada podílu na stavbu nebo koupi domu či bytu.
Vždy přitom musí jít o nemovitost, ve které trvale žijete vy nebo vaši blízcí – například děti, rodiče či sourozenci. Není ale nutné, abyste v ní bydleli přímo vy.
Ke snížení daní naopak nemůžete využít hypoteční úvěr získaný na:
- pořízení investiční nemovitosti (takzvaná hypotéka na pronájem);
- nákup či stavbu rekreační nemovitosti, ve které nebudete trvale žít;
- získání nemovitosti, kterou budete využívat k podnikání.
A co když kupujete nebo stavíte dům, ve kterém budete bydlet a zároveň provozovat například veterinární ordinaci?
V takovém případě si spočítejte, jakou část nemovitosti užíváte k bydlení a jakou k podnikání. Tímto poměrem pak rozdělte i úroky.
Tu část, která odpovídá obývanému prostoru, si můžete odečíst z daní.
Kdy uplatňovat odečet úroků z hypotéky
U odpočtu úroků z hypotéky platí ještě jedno pravidlo – čím dříve, tím lépe. Tedy čím dříve začnete odečet uplatňovat, tím více ušetříte.
Každý rok přitom může znamenat opravdu výrazný rozdíl.
Je to dané tím, že banky u hypotečních úvěrů obvykle využívají anuitní splácení. Na začátku tak naprostou většinou splátek tvoří úroky – i víc než 80 %. A na úhradu jistiny připadá jen malá část splátky.
Postupně se ale tento poměr mění. Stále větší část tvoří úmor jistiny a naopak podíl úroků klesá. Proto se vyplatí využít odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání co nejdříve. Tedy dokud jsou úroky nejvyšší a dosáhnete na největší slevu nebo vrácení daní.
