Devět z deseti lidí s hypotékou upřednostňuje delší dobu fixace úrokových sazeb – tedy pět let a více. Dlouhodobá fixace pomáhá se stabilizací rodinného rozpočtu a chrání klienty před nečekaným nárůstem měsíčních splátek. Této službě však možná již brzy odzvoní. Na vině jsou neobjasněné otázky ohledně předčasného splácení hypoték.
Při nestabilitě úrokových sazeb na trhu se totiž dlouhodobá fixace hypotéky stává pro banky příliš rizikovou. Novela zákona, která je nyní na cestě do Poslanecké sněmovny, by mohla tuto situaci vyřešit a podpořit zachování dlouhodobých fixací.
Dlouhodobá fixace šetří miliardy
Proč se vlastně hypotéky fixují? Fixace poskytuje klientům záruku, že se jim v určeném období nebudou zvedat úroky hypotéky, i když se tržní úrokové sazby zvýší. Pokud si například klient zafixuje úrokovou sazbu na 7 let v období nízkých úrokových sazeb, banka udržuje po danou dobu úroky na dohodnuté úrovni, a to i v případě pozdějšího růstu tržních úrokových sazeb.
Od začátku roku 2021 do poloviny letoška klienti díky fixacím ušetřili ohromujících 30 miliard korun. Jinými slovy, pokud by klienti neměli hypotéky zafixované a úroky na jejich hypotékách by byly stanoveny podle aktuální situace na trhu, zaplatili by na splátkách o 30 miliard korun více.
Nestabilita sazeb škodí bankám
Představte si, že úrokové sazby na trhu klesají a klesnou pod úroveň zafixovanou v hypoteční smlouvě. Podle současného právního rámce mají klienti právo na předčasné splacení úvěru i v době fixace. A mnozí to v takové situaci skutečně udělají.
Co to ale znamená pro banku? Ta je nucena zajistit prostředky na pokrytí celé doby trvání fixace hypotéky na trhu. Musí přitom brát v potaz i případné zvýšení úrokových sazeb. Když ale dojde k poklesu úrokových sazeb, držitelé hypoték začnou předčasně splácet své úvěry bez ohledu na smluvní fixaci (protože jim to zákon umožňuje) a banka čelí riziku ztráty.
Banky ovšem aktuálně nemohou toto riziko promítnout do svých smluv. Dosud totiž není jasné, zda mohou banky klientům, kteří splácejí úvěr předčasně během fixace, účelně vynaložené náklady naúčtovat. Proto jsou tyto náklady nuceny zahrnout do úrokových sazeb pro všechny klienty. V důsledku toho platí všichni klienti vyšší měsíční splátky, aby pokryli náklady spojené s předčasným splácením fixovaných hypoték.
V současnosti je možné hypotéku předčasně splatit bez poplatků v mnoha situacích. Jde to například:
- v období, kdy končí dohodnutá fixace;
- při mimořádné životní události
- nebo při pojistném plnění.
Každý rok od podpisu smlouvy je také možné zdarma splatit až 25 % původní částky úvěru. Po přijetí novely zákona by se seznam situací, ve kterých lze hypotéku předčasně splatit bez poplatků, rozšířil o další dvě: rozvod a prodej nemovitosti po jejím vlastnictví po dobu nejméně dvou let.
Novela slibuje jasnější pravidla
Chystaná novela předpokládá detailnější regulaci tzv. účelně vynaložených nákladů v případě předčasného splacení hypotéky. Nová úprava má za cíl stabilizovat trh s bydlením a poskytnout dostatečnou ochranu spotřebitelům. V současné době je stále nejasné, za jakých okolností je možné hypotéku předčasně splatit, a to i v případě, že klient přechází k jiné bance.
Nový výpočet účelně vynaložených nákladů, jak ho navrhuje vláda, by měl tuto situaci vyjasnit. Klienti i banky by tak měli jasnější představu o podmínkách a nákladech spojených s předčasným splacením hypotéky.
Při refinancování hypotéky do jiné banky mimo uvedené situace by byla část nákladů spojených s původním úvěrem na zajištění rizika výkyvu úrokových sazeb přenesena na klienta, který předčasně splácí. Jinými slovy, klient by byl odpovědný za náklady spojené s účelným zajištěním hypotéky.
Tyto náklady by však nesměly překročit 2 % z výše mimořádné splátky a výpočty by měly být odvozeny od referenční sazby, kterou stanovuje Česká národní banka. Občané si tak budou moci náklady snadno porovnat pomocí online hypotečních kalkulaček, podobně jako u pojištění. Toto opatření by zajistilo, že náklady spojené s předčasným splacením by nesl pouze klient, který by se rozhodl předčasně splatit úvěr mimo rámec zákonně stanovených důvodů.
Jaké problémy novela řeší?
Nový zákon je odpovědí na současnou situaci na trhu. Pokud by se úprava výpočtu účelně vynaložených nákladů nezavedla, mělo by to nejspíše za následek výrazné omezení nabízených fixací ze strany bank. To by mělo negativní dopady na všechny žadatele o hypotéku.
V extrémním případě by banky mohly zcela přestat nabízet fixace a místo nich by sjednávaly plovoucí sazbu, která se průběžně mění podle situace na finančním trhu. Banky by navíc musely zohlednit riziko častějších výkyvů sazeb při hodnocení platební schopnosti žadatelů. A to by znamenalo významné omezení možnosti poskytování nových úvěrů, což by ve výsledku odnesli všichni klienti.
Neschválení novely by mohlo mít několik negativních důsledků. Banky by mohly poskytovat pouze krátkodobé fixace nebo by zahrnuly riziko předčasného ukončení fixace klientem do úrokové sazby hypotéky.
Pravděpodobně by došlo i k větší fluktuaci výše měsíčních splátek. Vzhledem k posuzování platební schopnosti klientů by banky mohly výrazně navýšit měsíční splátky nad současnou tržní sazbu, aby se pojistily pro případ budoucího zvýšení úrokových sazeb.
Banky by navíc nemohly klientům poskytovat hypotéky ve stejné výši jako dosud, dostupné částky by klesly o nižší desítky procent. V konečném důsledku by tak nepřijetí novely mohlo vést k omezení dostupnosti vlastního bydlení.
