Podnikáte a máte v plánu hypoteční úvěr? Pak se připravte, že to nebude úplně jednoduché. Získat hypotéku je totiž pro podnikatele složitější než u zaměstnanců. Přesto si s tím můžete poměrně snadno poradit. Stačí jen mít dostatečné příjmy a promyslet, jakým způsobem je u podnikatelské hypotéky využijete.
Ještě než se dostaneme k možnostem, jak u hypotečního úvěru počítat příjmy, podíváme se alespoň stručně na základní podmínky pro získání hypotéky. Pokud je totiž nesplníte, na hypotéku 100% nedosáhnete.
Mezi tyto podmínky patří zejména:
- věk alespoň 18 let,
- pobyt v ČR,
- zástava s dostatečnou hodnotou (poskytovatelé vám obvykle půjčí max. 90 % z její odhadní ceny)
- a dobrá bonita (závisí hlavně na vašich příjmech, výdajích a úvěrové historii).
Při žádosti o hypoteční úvěr je navíc důležitá i vaše podnikatelská historie. Pokud podnikáte sotva čtvrt roku, asi nenajdete banku, která bude ochotná vám půjčit. Měli byste proto za sebou mít alespoň rok podnikání.
Hypotéka pro podnikatele a prokázání příjmu
Jak už jsme zmínili, u hypotéky pro podnikatele jsou zásadní vaše příjmy. A zejména způsob, jakým je chcete při žádosti o úvěr počítat.
Obecně platí, že k prokázání příjmů od vás potřebuje banka aktuální daňové přiznání. Někteří poskytovatelé dokonce požadují poslední dvě. Díky tomu vidí nejen výši vašich příjmů, ale i jejich vývoj.
Banka si tak lépe udělá představu o tom, jak si v podnikání vedete. A může přesněji zhodnotit riziko.
U daňového přiznání si ale musíte dát pozor na jednu věc – a to na zbytečné snižování zisku. Ať už daňovou optimalizací nebo pomocí paušálních výdajů.
Dosáhnete tak sice na nižší daně, ale zároveň to může zmenšit vaši bonitu v očích banky. A tím pádem i šance na získání hypotéky pro podnikatele.
Proto se podobnému postupu raději vyhněte.
Jak počítat příjmy u podnikatelské hypotéky
Přestože u hodnocení čistého příjmu vychází banka vždy z vašeho daňového přiznání, existuje několik způsobů, jak z něj tuto částku spočítat. Proto si předem promyslete, se kterým máte největší šanci podnikatelskou hypotéku získat. Nebo se rovnou poraďte s hypotečním poradcem.
Banka totiž může váš čistý příjem určit na základě:
- vašich reálných příjmů,
- odhadu čistých příjmů (v případě, že používáte výdajový paušál),
- obratu.
Někteří poskytovatelé nabízejí u hypotéky pro podnikatele také určení příjmu podle výpisů z účtu. Týká se to hlavně svobodných povolání, jako jsou právníci, lékaři nebo architekti.
V takovém případě se ale můžete setkat s tím, že vám banka poskytne nižší LTV než u předchozích variant.
Proto bývá výhodnější držet se zmíněných možností. A jak jednotlivé varianty fungují?
Určení čistých příjmů podle reálných výdajů
Nejraději mají banky u podnikatelské hypotéky variantu, kdy v daňovém přiznání uvádíte skutečně výdaje (tedy žádný paušál). Díky tomu vidí váš skutečný zisk a dokáží si snadno spočítat, kolik peněz každý měsíc vyděláte.
A tedy i to, jak bude hypotéka bezpečná.
Tato varianta proto často bývá nejvýhodnější pro banku i pro vás.
Odhad čistých příjmů podle paušálu
Pokud v daňovém přiznání používáte výdajový paušál, neznamená to, že musíte okamžitě přejít na reálné výdaje. Banky si s ním u hypotéky pro podnikatele často dokáží poradit. A podle vašeho oboru přibližně odhadnou, jak moc se paušál liší od reálných výdajů.
Následně pak podle toho odhadnou i vaše čisté příjmy.
U řady profesí jsou přitom paušály několikanásobně vyšší než reálné výdaje. V takovém případě byste při přechodu z paušálních odpočtů mohli nejen platit větší daně, ale zvýšily by se také vaše odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Změna by se vám tak mohla výrazně prodražit.
Zároveň je ale potřeba říct, že odhad čistých příjmů není nikdy tak přesný, jako když použijete v daňovém přiznání skutečné výdaje. Může se tedy stát, že kvůli výdajovému paušálu dosáhnete na nižší hypotéku pro podnikatele, než kdyby banka znala vaše skutečné příjmy a výdaje.
Proto je lepší kontaktovat nejdřív hypotečního poradce, který vám řekne, jaká varianta je ve vašem případě nejvýhodnější.
Odhad příjmů podle obratu
Třetí variantou, jak získat hypotéku pro podnikatele, je využití ročního obratu. V tomto případě banka část obratu započítá jako čistý roční příjem, ze kterého pak vypočítá i ten měsíční.
Opět ale platí, že to není tak přesné, jako když poskytovatel zná vaše reálné příjmy a výdaje. Jednotlivé banky navíc mají různé podmínky. Týká se to zejména:
- výpočtu příjmů, kdy každý poskytovatel pracuje s jinou procentuální hodnotou z vašeho obratu,
- a maximální výše podnikatelské hypotéky, která se v různých bankách pohybuje od 80 % do 90 %.
Tato varianta se proto vyplatí hlavně podnikatelům, kteří mají vysoké příjmy i výdaje (a tedy nízký daňový základ).
S výběrem podnikatelské hypotéky pomůže kalkulačka
Jednotlivé možnosti, jak dosáhnout na hypotéku pro podnikatele už znáte. Je tedy jen na vás, jakou z nich si vyberete. V každém případě je ideální požádat o pomoc hypotečního poradce, který vám zdarma pomůže najít nejlepší variantu i získat co nejvýhodnější úvěr.
A pokud chcete jen zjistit, jaká banka aktuálně nabízí nejlepší podmínky, využijte u podnikatelské hypotéky on-line kalkulačku. Zadáte do ní potřebné údaje a hypoteční kalkulačka podle nich najde ty nejlepší úvěry vyhovující vašim možnostem.
Co musíte doložit u hypotéky pro podnikatele
V každém případě počítejte s tím, že banka bude chtít ještě další doklady týkající se vašeho podnikání. Musíte doložit například:
- zaplacení daně z příjmů nebo vrácení přeplatku daně z příjmů,
- svou bezdlužnost u finančního úřadu,
- nájemní smlouvu a list vlastnictví, pokud počítáte i s příjmy z pronájmu.
Připravte se také na to, že u hypotéky pro podnikatele se vás pracovníci banky budou ptát i na obor a délku vašeho podnikání. A na to, jestli máte dostatečné úspory.
Poskytovatelé vám totiž v současnosti půjčí maximálně 90 % z ceny nemovitosti. Zbytek musíte doplatit ze svého. Případně můžete ručit ještě další nemovitostí a celkovou hodnotu zástavy tak zvýšit.
Podnikatelská hypotéka na nemovitosti k podnikání
Hypotéku pro podnikatele využijete nejen na pořízení domu nebo bytu, ve kterém chcete bydlet, ale také na získání nemovitosti pro své podnikání. Ať už chcete postavit dům a zařídit v něm veterinární ordinaci nebo koupit byt, ve kterém si uděláte kancelář.
Situace je ale v takovém případě složitější. Často totiž musíte počítat s přísnějšími podmínkami než u podnikatelské hypotéky, která je pouze na bydlení.
Přístup jednotlivých bank se přitom výrazně liší. Můžete se setkat například s:
- maximální půjčkou 5 000 000 korun i s prakticky neomezeným úvěrem,
- maximální dobou splatnosti 10 ale i 30 let
- nebo s maximálním LTV do 70 % i do 90 %.
Navíc platí, že tento typ úvěru nabízí jen někteří poskytovatelé. Proto je opět nejlepší využít k výběru hypotéky pro podnikatele hypoteční kalkulačku nebo se rovnou obrátit na hypotečního poradce.
Výběr úvěru tak bude mnohem rychlejší. Navíc získáte pomoc s administrativou i s vyjednáním co nejvýhodnějších podmínek.
