Po mnoha letech růstu cen konečně přišla stagnace. Nebo dokonce zlevnění. Tak to v současnosti vypadá na trhu s nemovitostmi. Problém je, že zájem o nákup bytů či domů zůstává nízký. Můžou za to stále vysoké ceny i drahé hypotéky.
Na změnu trendu upozornila na přelomu roku řada statistik. Podle nich se například v Praze průměrná cena za metr čtvereční u novostaveb stabilizovala na částce okolo 150 000 Kč.
Česká republika přitom řadu let patřila mezi evropské lídry v rychlosti, jakou nemovitosti zdražovaly. A ještě před rokem jejich ceny šplhaly k rekordním hodnotám.
Pomohla tomu covidová krize, která přinesla mimo jiné zdražení materiálů i práce.
Právě to se následně projevilo ve vyšších cenách nemovitostí.
Zároveň však mohli lidé využít nízké úrokové sazby u hypoték. Díky tomu byla poptávka velmi vysoká.
Jenže to se v minulém roce změnilo. A zatímco v roce 2021 se o každý byt „přetahovaly“ desítky zájemců, nyní se jejich počet pohybuje spíše v jednotkách.
Praxe navíc ukazuje, že v některých případech mají lidé šanci usmlouvat i slevu.
Developeři lákají na vybavení zdarma
Stagnace cen se týká hlavně novostaveb. Poptávka po nich totiž výrazně klesla – někteří developeři dokonce upozorňují, že je nejslabší minimálně od roku 2010.
Prodejci se proto snaží přilákat zájemce různými zvýhodněnými nabídkami. Například poukazem na vybavení bytu v hodnotě několika set tisíc korun.
O tom, že se jim to zatím daří, svědčí i fakt, že stále vznikají nové developerské projekty. Jen v Praze tak v příštích letech vyrostou tisíce nových bytů. A podobně jsou na tom i další velká města.
Starší byty zlevňují až o desítky procent
Ještě zajímavější je situace na trhu se staršími byty a domy. Jejich cena totiž začala klesat. Zejména u větších nemovitostí můžete zaznamenat výrazné zlevnění, někdy dokonce až o desítky procent.
U menších bytů a domků se snížení ceny pohybuje spíše v jednotkách procent.
Velkou roli přitom hraje i lokalita. Zatímco ve velkých městech a místech s dobrou zaměstnaností je zlevnění nižší, v místech s vyšší nezaměstnaností je pokles ceny velmi výrazný.
Například v Ústeckém kraji se letos čeká propad o více než 20 %.
Nájemné narazilo na svůj strop
Pokles poptávky po vlastním bydlení vedl mimo jiné k většímu zájmu o pronájmy. Podle některých expertů byl největší od roku 2018.
Výsledkem je nejen to, že si pronajímatelé mohou ze zájemců více vybírat, ale také zvyšování nájemného. V některých lokalitách meziročně stouplo téměř o 20 %.
V posledních měsících se však ceny ustálily. Zdá se tedy, že nájmy konečně narazily na svůj strop.
Potvrzují to i realitní kanceláře. Podle nich mnohdy nabídka převyšuje poptávku.
Za poklesem poptávky stojí hypotéky
Na poptávku po vlastním bydlení (a nepřímo i po nájemním) mají velký vliv zejména hypotéky. A ty loni prošly velkými změnami.
První z nich bylo zpřísnění podmínek pro žadatele o hypoteční úvěr. Česká národní banka totiž od dubna:
- snížila LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. Nově klesl z 90 % na 80 %. Znamená to, že si žadatelé pomocí hypotéky půjčí maximálně 80 % z odhadní ceny nemovitosti.
- opětovně zavedla podmínku DTI – tedy limit celkového zadlužení žadatele vůči jeho čistému ročnímu příjmu. Od dubna si smí lidé půjčit maximálně 8,5násobek svého příjmu. Do této hodnoty se přitom počítá jak hypotéka, tak ostatní dluhy žadatele.
- znovu zavedla podmínku DSTI – tedy poměr výše splátek všech úvěrů k čistým měsíčním příjmům žadatele. Od dubna je 45 % – takovou část vašich měsíčních příjmů smí tvořit splátky všech vašich půjček.
Pokud by požadovaná hypotéka tyto limity přesáhla, banka její schválení s největší pravděpodobností zamítne. Stanovené hodnoty totiž smějí poskytovatelé překročit pouze ve výjimečných případech.
Průměrný úrok stoupl dvojnásobně
Hypotéky navíc v minulém roce výrazně zdražily, když průměrný úrok vyskočil z necelých 3 % v prosinci 2021 na téměř 6 % v listopadu 2022.
Tedy zhruba na dvojnásobek.
O rok dříve přitom hypoteční sazby stouply „pouze“ o 1 procentní bod.
Úrokové sazby u hypoték tak reagovaly zejména na zvýšení repo sazby, kterou stanovuje Česká národní banka. Úroky určované centrální bankou totiž ovlivňují cenu úvěrů a spořicích produktů.
V současnosti je přitom repo sazba rovných 7 % – tedy nejvýše od roku 1999.
Centrální banka se vysokou repo sazbou snaží zmírnit rekordní inflaci, která v listopadu přesáhla 16 %. A v průběhu minulého roku se dokonce vyšplhala až na 18 %.
Tak vysoké hodnoty přitom samostatná Česká republika ve své historii nezažila!
Jak na oživení trhu? Zkrotit inflaci
Výrazné zdražování odstartovala už covidová pandemie, která způsobila nedostatek některých produktů. A to vedlo ke zvyšování cen.
Situace ještě vygradovala po napadení Ukrajiny Ruskem.
Kvůli němu výrazně vyskočila cena plynu, elektřiny či ropy, což ovlivnilo veškerá odvětví průmyslu i služeb. Vzrostly totiž náklady firem na vytápění, svícení i na výrobu produktů.
Česká národní banka proto zvýšila své sazby, aby motivovala lidi ke spoření a menšímu utrácení. Právě to má přispět ke stabilizaci cen a poklesu inflace.
Pokud se to podaří, centrální banka své sazby pravděpodobně opět sníží. A následně zlevní i hypotéky.
V takovém případě se dá očekávat oživení zájmu o nemovitosti.
Kdy se toho ale dočkáme, je zatím otázka.
