Odpočet úroků z hypotéky patří mezi nejznámější daňové výhody spojené s bydlením. Díky němu si můžete snížit základ daně a ve výsledku zaplatit méně na dani z příjmů. Pravidla se ale v posledních letech několikrát změnila, a proto je dobré vědět, co přesně platí pro rok 2026.
Nejde přitom o žádný složitý mechanismus. Pokud splníte zákonné podmínky, jednoduše si od základu daně odečtete zaplacené úroky z úvěru na bydlení. Díky tomu pak reálně ušetříte tisíce korun ročně.
Jaký je maximální odpočet úroků z hypotéky?
Začněme ale u toho, kolik můžete díky uplatnění úroků z hypotéky v daňovém přiznání ušetřit.
Výše odpočtu závisí hlavně na tom, kdy jste si pořídili nemovitost (tzv. obstarání bytové potřeby).
U nemovitostí pořízených do 31. prosince 2020 si můžete odečíst až 300 000 Kč ročně. Pokud jste ale bydlení pořídili od 1. ledna 2021, maximální limit je poloviční, tedy 150 000 Kč ročně.
Důležité je, že nerozhoduje podpis úvěrové smlouvy, ale datum, kdy jste nemovitost skutečně nabyli – typicky zápis do katastru nemovitostí.
Pokud máte hypotéku ve dvou (například s partnerem), můžete si odpočet rozdělit. Buď ho uplatní jeden z vás celý, nebo si ho rozdělíte rovným dílem. Celkový limit ale platí pro jednu domácnost – nelze ho násobit.
Jaká je reálná úspora na dani?
Často se uvádí, že „stát vám vrátí 15 % z úroků“. Ve skutečnosti je to trochu jinak.
Od základu daně si odečtete zaplacené úroky (například 100 000 Kč). Tím se vám sníží základ daně a výsledná „úspora“ na dani pak obvykle odpovídá 15 % z této částky, tedy 15 000 Kč.
Pokud ale část vašeho příjmu spadá do vyšší sazby daně (23 %), může být skutečná úspora ještě o něco vyšší.
Je ale potřeba myslet na jednu věc: pokud už díky slevám na dani (například sleva na poplatníka 30 840 Kč) žádnou daň neplatíte, nemáte z čeho odpočet uplatnit. V takovém případě vám žádná další „vratka“ nevznikne.
| Odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání | ||
| nemovitosti získané do 31. 12. 2020 (rozhoduje datum vkladu do katastru nemovitostí) | nemovitosti získané od 1. 1. 2021 (rozhoduje datum vkladu do katastru nemovitostí) | |
| limit zaplacených úroků, o které si můžete snížit daňový základ | 300 000 Kč | 150 000 Kč |
| poměr zaplacených úroků, které si můžete odečíst z daně | 15 % | 15 % |
| maximální možný odpočet | 45 000 Kč | 22 500 Kč |
| Pokud jste nemovitost získali v tomto roce, odečtete si v příštím daňovém přiznání maximálně 1 875 Kč za každý měsíc, kdy jste spláceli hypotéku. | ||
Kdo má na odpočet nárok
Odpočet úroků můžete uplatnit pouze u úvěru, který slouží k řešení vlastní bytové potřeby. Typicky jde o koupi bytu nebo domu, výstavbu, rekonstrukci nebo třeba vypořádání podílu.
Zároveň musíte nemovitost skutečně využívat k bydlení – tedy bydlet v ní vy nebo vaši blízcí. Pokud nemovitost čistě pronajímáte, nárok na odpočet nemáte.
Odpočet lze uplatnit u hypotéky i úvěru ze stavebního spoření. V některých případech lze odpočet uplatnit i u družstevního bydlení. Platí to tehdy, pokud je úvěr vedený na bytové družstvo a jeho část úroků je prokazatelně přiřazena konkrétnímu členovi. V praxi je ale tato možnost spíše výjimečná.
Pokud jste v režimu paušální daně, odpočet úroků uplatnit nemůžete.
Zaměstnanci vs. OSVČ: jak odpočet uplatnit
Způsob, jakým odpočet úroků z hypotéky uplatníte, se liší podle toho, jestli jste zaměstnanec, nebo podnikatel. Samotný princip je ale v obou případech stejný – snížíte si základ daně a tím i výslednou daňovou povinnost.
U zaměstnanců je celý proces jednodušší. Nejčastěji totiž odpočet řeší přes roční zúčtování daně u zaměstnavatele. Stačí, když mu do stanoveného termínu dodáte potvrzení od banky o zaplacených úrocích za daný rok. Zaměstnavatel pak vše zapracuje do výpočtu a případný přeplatek vám vyplatí ve mzdě, obvykle na jaře následujícího roku.
Pokud si zaměstnanec podává daňové přiznání sám (například kvůli dalším příjmům), postup je stejný jako u OSVČ. Odpočet úroků uvede v přiznání a odevzdá ho finančnímu úřadu. Výsledkem může být nižší daň nebo přeplatek.
U OSVČ je odpočet vždy součástí daňového přiznání. Zaplacené úroky se odečtou od základu daně z podnikání a tím se sníží výsledná daň. Pokud jste během roku platili zálohy na daň vyšší, než kolik vyjde po uplatnění odpočtu, vznikne vám přeplatek, který vám finanční úřad vrátí. Je ale potřeba myslet na to, že odpočet úroků neznamená automaticky „peníze navíc“. Pokud máte nízký základ daně nebo už vaši daň pokryjí jiné slevy (například základní sleva na poplatníka), odpočet už vám žádnou další úsporu nepřinese.
Specifická situace nastává u podnikatelů v režimu paušální daně. Ti totiž daňové přiznání standardně nepodávají a žádné odpočty uplatňovat nemohou – včetně úroků z hypotéky. Pokud by chtěli odpočet využít, museli by z paušálního režimu vystoupit a přejít na klasické zdanění. Z praktického hlediska tak odpočet nejvíce „dává smysl“ u lidí s dostatečně vysokým základem daně. Typicky u zaměstnanců s vyšší mzdou nebo u podnikatelů, kteří nevykazují minimální zisky. V těchto případech může jít o úsporu v řádu tisíců až desítek tisíc korun ročně.
O zaplacených úrocích vás informuje banka
A jak zjistíte, kolik jste v uplynulém roce na úrocích zaplatili? Začátkem roku vás na to upozorní banka.
Pošle vám totiž potvrzení o výši zaplacených úroků.
Pokud ho z jakéhokoliv důvodu nedostanete, nezapomeňte si ho vyžádat. Bez něj slevu na dani za zaplacené úroky z hypotéky nezískáte.
Při pronájmu bytu odpočet úroků z hypotéky nezískáte
Pro započtení úroků z hypotéky do daní je důležité také to, na jakou nemovitost jste si půjčili. Na slevu či vrácení daně máte nárok, jen když máte hypoteční úvěr na:
- koupi domu nebo bytu;
- pořízení stavebního pozemku, na kterém začnete do 4 let stavět;
- stavbu domu;
- rekonstrukci nemovitosti;
- chatu či chalupu, ve které trvale bydlíte;
- nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je jeho účelem úhrada podílu na stavbu nebo koupi domu či bytu.
Vždy přitom musí jít o nemovitost, ve které trvale žijete vy nebo vaši blízcí – například děti, rodiče či sourozenci. Není ale nutné, abyste v ní bydleli přímo vy.
Ke snížení daní naopak nemůžete využít hypoteční úvěr získaný na:
- pořízení investiční nemovitosti (takzvaná hypotéka na pronájem);
- nákup či stavbu rekreační nemovitosti, ve které nebudete trvale žít;
- získání nemovitosti, kterou budete využívat k podnikání.
A co když kupujete nebo stavíte dům, ve kterém budete bydlet a zároveň provozovat například veterinární ordinaci?
V takovém případě si spočítejte, jakou část nemovitosti užíváte k bydlení a jakou k podnikání. Tímto poměrem pak rozdělte i úroky.
Tu část, která odpovídá obývanému prostoru, si můžete odečíst z daní.
Kdy uplatňovat odečet úroků z hypotéky
U odpočtu úroků z hypotéky platí ještě jedno pravidlo – čím dříve, tím lépe. Tedy čím dříve začnete odečet uplatňovat, tím více ušetříte.
Každý rok přitom může znamenat opravdu výrazný rozdíl.
Je to dané tím, že banky u hypotečních úvěrů obvykle využívají anuitní splácení. Na začátku tak naprostou většinou splátek tvoří úroky – i víc než 80 %. A na úhradu jistiny připadá jen malá část splátky.
Postupně se ale tento poměr mění. Stále větší část tvoří úmor jistiny a naopak podíl úroků klesá. Proto se vyplatí využít odpočet úroků z hypotéky v daňovém přiznání co nejdříve. Tedy dokud jsou úroky nejvyšší a dosáhnete na největší slevu nebo vrácení daní.
