Ze splatnosti hypotečního úvěru zbývá ještě několik let, vy byste ho ale chtěli doplatit už teď. Jenže proti jsou poplatky za předčasné splacení hypotéky. Ve skutečnosti se jich bát nemusíte. Půjčku můžete doplatit i bez nich. Nebo jen s minimálními sankcemi.
V první řadě je třeba říct, že na předčasné splacení hypotéky máte nárok kdykoliv. A u nových úvěrů za to většinou zaplatíte maximálně několik set korun.
Pokud tedy máte dostatečné prostředky, nemusíte čekat, až se přiblíží termín doplacení hypotéky. Vše můžete uhradit třeba uprostřed fixačního období.
Kdy je předčasné splacení hypotéky bez poplatků
Ovšem pozor. Pokud se chcete poplatkům a sankcím spojeným s předčasným splacením hypotéky zcela vyhnout, musíte si mimořádnou splátku dobře načasovat.
Zdarma je pouze:
- na konci fixace hypotéky;
- v období 3 měsíců po stanovení nové fixace;
- když těžce onemocníte, zemře váš spoludlužník nebo se ocitnete v jiné těžké životní situaci ovlivňující splácení.
Pokud požádáte o předčasnou splátku hypotečního úvěru jindy, musíte počítat s poplatky.
Tato pravidla nemusíte řešit jen v případě, že máte hypotéku s pohyblivou úrokovou sazbou. U ní můžete úvěr zdarma splatit kdykoliv.
Nastavte si správnou fixaci
Pokud už od začátku uvažujete o předčasném splacení hypotéky, nastavte si vhodnou fixaci. Vyhnete se tak případným sankcím.
Jak na to?
Pokuste se co nejpřesněji stanovit, kdy budete mít k dispozici prostředky, které chcete k úhradě hypotečního úvěru využít. Například díky ukončení některých investic.
A fixaci nastavte tak, aby byla co nejdřív po tomto termínu.
Zároveň ale myslete na to, že kratší fixace obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu.
U hypoték získaných nebo refinancovaných od prosince 2016 se přitom poplatky za předčasné splacení pohybují jen v řádech stokorun. Proto si předem dobře spočítejte, jestli pro vás bude výhodnější zaplatit o něco vyšší úrok, nebo pokutu za předčasné splacení hypotéky.
Anebo se rovnou obraťte na hypotečního poradce. Ví, jaké podmínky jednotlivé banky nabízejí i jak přistupují k poplatkům za mimořádné splátky a předčasné splacení úvěru.
Díky tomu vám spočítá tu nejvýhodnější variantu.
Každý rok zdarma splatíte až 25 %
I když chcete hypoteční úvěr splatit předčasně, neznamená to, že musíte celou dlužnou částku doplatit najednou. Využít můžete také mimořádné splátky hypotéky.
Každý rok můžete tímto způsobem uhradit až 25 % z půjčené částky, aniž by si banka účtovala jakékoliv poplatky.
Na tuto splátku přitom máte nárok v období jednoho měsíce před výročím uzavření hypoteční smlouvy. Pokud pošlete mimořádnou splátku jindy, poplatkům se většinou nevyhnete.
Záleží ovšem na vašem poskytovateli. Některé banky vám totiž umožní zaplatit mimořádnou splátku kdykoliv.
Navíc u nich obvykle můžete bez jakýchkoliv sankcí kdykoliv doplatit i celou hypotéku.
Takových poskytovatelů je ale na trhu jen pár. Proto je nejlepší požádat opět o pomoc hypotečního poradce, který zná aktuální podmínky a nabídky v jednotlivých bankách.
Jaké poplatky vás čekají
I když se ale rozhodnete poslat mimořádnou splátku nebo doplatit úvěr třeba uprostřed fixačního období, nemusíte se bát žádných horentních pokut. Poplatky za předčasné splacení hypotéky jsou minimální.
Ze zákona totiž smí krýt jen účelně vynaložené výdaje.
V roce 2019 navíc Česká národní banka vysloveně stanovila, že do těchto výdajů nepatří například:
- snížení úrokových výnosů banky,
- provize za zprostředkování úvěru
- nebo náklady na zajištění zdrojů pro poskytnutí hypotéky.
Za tyto položky vám tedy poskytovatel nesmí naúčtovat ani korunu.
Při splacení hypotéky v době fixace od vás může banka žádat v podstatě jen náklady na administrativní výdaje, které s ukončením úvěru souvisí. Tedy například na:
- poplatky katastru nemovitostí,
- poštovné,
- tisk a kopírování dokumentů,
- spotřebované kancelářské potřeby,
- případné telefonní poplatky,
- poplatky za notářské úkony (pokud byly potřeba)
- nebo na plat zaměstnance, který řeší vaše ukončení hypotéky (samozřejmě jen za dobu, kdy se ukončením úvěru přímo zabýval).
V těchto výdajích tedy nejsou žádné pokuty ani další sankce za předčasné splacení hypotéky. Pouze náklady, které se bezprostředně týkají úkonů spojených s ukončením úvěru.
Obvykle vás tedy tyto poplatky vyjdou jen na několik set korun.
Někde hrozí vysoké poplatky i nyní
Ovšem pozor, přestože zákon a pokyny České národní banky jasně říkají, za co si smějí poskytovatelé účtovat poplatky, ne všechny banky to dodržují.
Tvrdí totiž, že je pro ně takový postup velmi nevýhodný. A že je každoročně stojí i miliardy korun.
Někteří poskytovatelé proto klientům za předčasné splacení hypotéky vyměřují i desetitisícové poplatky. A to i přesto, že Česká národní banka takový postup pokutuje.
Pokud se tedy s takovým požadavkem setkáte, měli byste se bránit.
Jak?
Ideálně požádejte o pomoc hypotečního poradce, který úvěr zprostředkoval. Zdarma vám pomůže najít nejvhodnější řešení.
Nebo se obraťte na právního zástupce. U něj ale musíte počítat s tím, že si svůj čas naúčtuje.
Starší hypotéka? Hrozí i statisícové sankce
Pozor si dejte ještě na jednu věc. Uvedené informace platí pro úvěry uzavřené nebo refinancované od 1. prosince 2016. Tehdy totiž vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která výši poplatků razantně omezila.
Pokud však máte starší hypotéku, u které jste ještě neřešili refinancování ani refixaci, vztahují se na vás původní podmínky.
U takových úvěrů se přitom pokuta za předčasné splacení hypotéky mohla vyšplhat i na několik set tisíc korun.
V takovém případě je lepší počkat na konec fixace a řešit nejdříve refinancování hypotéky . A teprve s novou smlouvou uvažovat o předčasném splacení hypotečního úvěru.
Jinak se mohou poplatky vyšplhat opravdu velmi vysoko.
Pozor na marketingové triky
U nových hypotečních úvěrů takové problémy řešit nemusíte. Platí pro ně omezení uvedená výše a vysoké poplatky vám tedy nehrozí.
Zato ale musíte úvěr dobře vybírat.
Banky totiž ve svých reklamních materiálech často lákají na možnost mimořádných splátek nebo předčasného splacení zdarma. Neznamená to ale, že máte tuto možnost, kdykoliv chcete.
Banky totiž často jako konkurenční výhodu prezentují pouze to, co jim ve skutečnosti nařizuje zákon. Místo nadstandardních služeb tak získáte pouze možnost:
- hypotéku zdarma splatit na konci fixace
- a každý rok bez poplatků mimořádně uhradit 25 % z půjčené částky.
Tyto služby ale získáte u všech poskytovatelů na trhu.
Pokud tedy o takové nabídce uvažujete, ověřte si, jaké jsou skutečné podmínky.
Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce. Přesně ví, které banky nabízejí předčasné splacení zdarma, kdykoliv potřebujete. A pomůže vám tak vybrat hypoteční úvěr přesně podle vašich představ.
