Ze splatnosti hypotečního úvěru zbývá ještě několik let, vy byste ho ale chtěli doplatit už teď. Důvodů může být celá řada – například prodej nemovitosti, dědictví, mimořádný příjem nebo snaha zbavit se dluhu co nejdříve a ušetřit na úrocích. Dobrou zprávou je, že hypotéku můžete splatit kdykoliv během jejího trvání. Je ale potřeba počítat s tím, že ne vždy to bude bez poplatků. V některých případech totiž banka může požadovat náhradu nákladů, která může být i v řádu tisíců až desítek tisíc korun. Proto se vyplatí dopředu vědět, kdy je splacení zdarma a kdy už ne.
Můžu splatit hypotéku kdykoliv?
Ano, předčasné splacení hypotéky vám umožňuje zákon. Můžete tak učinit prakticky kdykoliv – bez ohledu na to, jestli jste na začátku splácení, uprostřed nebo těsně před koncem fixace hypotéky. Důležité ale je rozlišovat dvě věci: samotnou možnost splatit úvěr a cenu, kterou za to zaplatíte. Zatímco samotné splacení vám banka nemůže zakázat, poplatek za něj už účtovat může. V minulosti byly tyto poplatky minimální a často šlo jen o administrativní náklady v řádu stokorun. Od změny legislativy v roce 2024 se ale situace změnila a banky mají větší prostor si účtovat reálné náklady spojené s předčasným splacením.
Nastavte si správnou fixaci
Pokud už od začátku uvažujete o předčasném splacení hypotéky, nastavte si vhodnou fixaci. Vyhnete se tak případným sankcím.
Jak na to?
Pokuste se co nejpřesněji stanovit, kdy budete mít k dispozici prostředky, které chcete k úhradě hypotečního úvěru využít. Například díky ukončení některých investic.
A fixaci nastavte tak, aby byla co nejdřív po tomto termínu.
Zároveň ale myslete na to, že kratší fixace obvykle znamená vyšší úrokovou sazbu.
Anebo se rovnou obraťte na hypotečního poradce. Ví, jaké podmínky jednotlivé banky nabízejí i jak přistupují k poplatkům za mimořádné splátky a předčasné splacení úvěru.
Díky tomu vám spočítá tu nejvýhodnější variantu.
Kolik zaplatíte za předčasné splacení v roce 2026?
Pokud hypotéku splatíte mimo období, kdy je to zdarma, může si banka účtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Ty jsou nově definované zákonem a zároveň zastropované, takže nemohou růst neomezeně.
Konkrétně platí, že zaplatíte maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 % z celkové mimořádné splátky.
V praxi to znamená, že pokud vám do konce fixace zbývají například 3 roky a splácíte milion korun, může být poplatek až kolem 7 500 Kč. U vyšších částek nebo delší zbývající fixace už se ale může dostat klidně na desítky tisíc korun.
Je také dobré vědět, že banka vám vždy musí poplatek předem vyčíslit. Než se tedy rozhodnete hypotéku doplatit, vyžádejte si přesný výpočet – rozdíly mezi bankami mohou být znatelné.
Kdy můžete hypotéku splatit zdarma?
I přes zpřísnění pravidel existuje několik situací, kdy můžete hypotéku splatit bez jakýchkoliv sankcí. Tyto výjimky jsou dané zákonem a banky je musí respektovat.
Nejčastější variantou je konec fixačního období. V tu chvíli můžete splatit celou hypotéku bez poplatku, nebo ji refinancovat u jiné banky.
Další možností je období do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka oznámí novou úrokovou sazbu pro další fixaci. Pokud s novou sazbou nesouhlasíte, můžete úvěr doplatit bez sankce.
Velmi zajímavá je také možnost každý rok splatit až 25 % původní výše úvěru zdarma. Tato mimořádná splátka je ale vázaná na období kolem výročí uzavření smlouvy, takže je potřeba si pohlídat termín.
Bez poplatku můžete hypotéku splatit také při prodeji nemovitosti (po splnění zákonných podmínek) nebo v některých životních situacích, jako je například rozvod, invalidita nebo úmrtí dlužníka.
Pozor na změnu pravidel od roku 2024
Velká změna přišla v září 2024, kdy se upravila pravidla pro výpočet poplatků za předčasné splacení.
Důležité je, že tato pravidla se netýkají pouze nových hypoték. Uplatní se také na starší úvěry ve chvíli, kdy jim po tomto datu začne nové fixační období.
V praxi to znamená, že i pokud jste si hypotéku sjednali před několika lety, může se vás nové nastavení týkat. Stačí, aby vám skončila fixace a podepsali jste novou úrokovou sazbu.
Proto je dobré si při refixaci vždy zjistit, jaké podmínky budou platit pro případné předčasné splacení v dalším období.
Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď. Vždy záleží na vaší finanční situaci, výši úrokové sazby i zbývající době splácení.
Obecně platí, že čím vyšší úrok máte, tím větší smysl dává hypotéku doplatit. Ušetříte totiž na úrocích, které byste jinak zaplatili bance.
Na druhou stranu byste kvůli tomu neměli přijít o finanční rezervu. Pokud by vás předčasné splacení „vyždímalo“ a nechalo bez úspor, může být rozumnější peníze investovat nebo si je ponechat jako bezpečnostní polštář.
Velkou roli hraje také výše poplatku. Pokud by byl příliš vysoký, může smazat část výhody z ušetřených úroků.
Pozor také na marketingové triky
U nových hypotečních úvěrů jsou poplatky za předčasné splacení zákonem omezené, takže se nemůžete dostat do extrémních částek jako v minulosti. To ale neznamená, že jsou vždy zanedbatelné – i dnes mohou dosahovat tisíců až desítek tisíc korun.
Banky totiž ve svých reklamních materiálech často lákají na možnost mimořádných splátek nebo předčasného splacení zdarma. Neznamená to ale, že máte tuto možnost, kdykoliv chcete.
Banky totiž často jako konkurenční výhodu prezentují pouze to, co jim ve skutečnosti nařizuje zákon. Místo nadstandardních služeb tak získáte pouze možnost:
- hypotéku zdarma splatit na konci fixace
- a každý rok bez poplatků mimořádně uhradit 25 % z půjčené částky.
Tyto služby ale získáte u všech poskytovatelů na trhu.
Pokud tedy o takové nabídce uvažujete, ověřte si, jaké jsou skutečné podmínky.
Nebo požádejte o pomoc hypotečního poradce. Přesně ví, které banky nabízejí předčasné splacení zdarma, kdykoliv potřebujete. A pomůže vám tak vybrat hypoteční úvěr přesně podle vašich představ.
