Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku: jak ho získat a na čem závisí

Jeden ze základních podkladů, které banka potřebuje pro schválení úvěru. To je odhad ceny nemovitosti pro hypotéku. Od něj se totiž odvíjí částka, kterou vám banka může půjčit.

Jak přesně odhad nemovitosti ovlivňuje možnou půjčku? Dost zásadně – podle pokynů České národní banky vám poskytovatelé obvykle smějí půjčit nanejvýš 90 % z odhadní ceny domu nebo bytu.

Čím vyšší je tedy odhad, tím víc peněz si můžete půjčit.

Problém je, že odhadní cena nemovitosti pro hypotéku se často od té prodejní liší. Až ve čtvrtině případů bývá podstatně nižší než částka, kterou od vás chce prodejce.

Jak je možné, že banka hodnotu nemovitosti tak často ohodnotí na nižší částku? Je to jednoduché – poskytovatelé se tím jistí pro případ, že byste nezvládli půjčku splácet.

Banka v takovém případě nemovitost prodá, aby získala zpět vložené peníze. Pokud by vám ale půjčila víc, než je skutečná tržní cena nemovitosti, mohla by na tom výrazně prodělat.

Že je opatrnost při stanovení odhadní ceny opravdu na místě, potvrzují i údaje České národní banky. Podle ní byly koncem roku 2020 nemovitosti na českém trhu nadhodnocené v průměru o 17 %. „A ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů je to až o 25 %,” upozornila mluvčí centrální banky Markéta Fišerová.

Co ovlivňuje odhad nemovitosti pro hypotéku

Odhad ceny nemovitosti pro hypotéku závisí na řadě faktorů. Proto se často liší hodnota bytů ve stejné oblasti nebo stejně vybavených domů v různých částech republiky.

A co je tedy při stanovení hodnoty nemovitosti nejdůležitější? Je to zejména:

• Lokalita – čím je atraktivnější, tím větší cenu odhadce nemovitosti přisoudí. Roli hraje dostupnost obchodů a restaurací, škol, lékařů, hromadné dopravy nebo zeleně. Naopak hodnotu domu či bytu spolehlivě srazí, pokud stojí v oblasti s vysokou kriminalitou, velkou nezaměstnaností nebo v průmyslové lokalitě plné hlučných či zapáchajících továren.
• Velikost a dispozice nemovitosti – asi nepřekvapí, že větší nemovitosti jsou dražší. Možná ale nevíte, že se do jejich velikosti počítají nejen místnosti, ale i terasa, balkon nebo pozemek. U dispozic zase mají plus neprůchozí pokoje nebo toaleta oddělená od koupelny.
• Stav domu či bytu – zjednodušeně řečeno platí, že čím novější a kvalitnější materiály jsou v nemovitosti použité, tím je byt nebo dům dražší. Týká se to nejen stavebního materiálu, ale například i oken, systému vytápění nebo elektroinstalace.
• Příslušenství nemovitosti – cenu domu zvýší například kryté garážové stání nebo bazén na zahradě.

• Přístup k nemovitosti – odhadce se vždy zajímá také o to, jaká vede k nemovitosti cesta. Pokud máte až k plotu asfaltku, bude odhad vyšší, než když kolem vede jen rozbitá „polňačka”. Důležité také je, aby komunikace byla obecní. Pokud vede přes soukromý pozemek, musí na ní být věcné břemeno, které vám umožní průjezd a průchod. Bez něj můžete na hypotéku zapomenout.

Jak získat odhad ceny nemovitosti pro hypotéku

Získání odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku je jednoduché. Při podání žádosti o úvěr vám totiž banka dá seznam smluvních odhadců. S kterýmkoliv z nich se pak můžete domluvit na prohlídce a odhadu nemovitosti.

Pokud byste sami oslovili jiného odhadce, banka jeho odhad neuzná.

Další variantou je, že banka zařídí odhad sama. Tuto možnost ale nabízí jen někteří poskytovatelé.

Vždy přitom počítejte s tím, že vás odhad vyjde na několik tisíc korun. Zatímco u bytu se cena obvykle pohybuje od 4 000 korun, při stavbě domu zaplatíte až 7 000 korun.

Když budete mít štěstí, můžete získat odhad nemovitosti pro hypotéku zdarma. Stačí využít některou z akčních nabídek. Dejte ale pozor, aby si banka nenechala tuto službu zaplatit jinde – například jinými poplatky či vyšším úrokem.

Kromě zmíněných možností můžete o pomoc požádat také nezávislého hypotečního poradce. Řada z nich dokáže zařídit veškerou administrativu spojenou se získáním hypotečního úvěru a pomůže vám i se zajištěním odhadu nemovitosti pro hypotéku.

Jak odhad nemovitosti probíhá

Jakmile se s odhadcem domluvíte, čeká vás prohlídka vybraného domu nebo bytu. Znalec si při ní prohlédne například:

• veškeré místnosti,
• sklepy,
• balkon,
• půdu,
• exteriér domu,
• případně i zahradu a další příslušenství, které k nemovitosti patří.

Počítejte přitom s tím, že se bude zajímat o řadu informací a dokumentů. Potřebuje proto vidět:

• list vlastnictví,
• stavební povolení
• či půdorys bytu.

Obvykle chce znát také:

• stáří nemovitosti,
• vady nemovitosti (můžou to být například popraskané zdi nebo poškozená střecha)
• rozsah a stáří případné rekonstrukce,
• použité stavební materiály,
• způsob vytápění,
• napojení na inženýrské sítě,
• orientaci nemovitosti ke světovým stranám (například orientace bytu na jih může jeho cenu zvýšit),
• věcná břemena a nájemní vztahy.

Předem si proto potřebné informace zjistěte od současného majitele domu či bytu nebo na katastrálním úřadě.

Když je prohlídka hotová, znalec připraví odhad ceny nemovitosti pro hypotéku. Obvykle si s tím poradí do týdne. Někdy se ale může tato doba protáhnout i na 14 dní – například kvůli svátkům či dovolené.

Hotový odhad pak putuje do banky, která vás seznámí s jeho výsledkem.

Co dělat, když odhad nestačí

Poměrně často se stává, že je odhadní cena menší než prodejní. A pokud se při odhadu zjistí, že požadovaná půjčka přesahuje 90 % z odhadní ceny nemovitosti, může banka vaši žádost o hypotéku zamítnout.

Neznamená to ale, že se s ní musíte definitivně rozloučit. Máte ještě 2 možnosti, jak potřebnou půjčku získat.

1. Požádejte o hypotéku jinde. Postup odhadců se u různých bank mírně liší. I když tedy u jednoho poskytovatele neuspějete, jinde můžete na hypoteční úvěr dosáhnout. Nejlepší ale je, když se předem poradíte s nezávislým hypotečním poradcem. Ví, jak jednotlivé banky cenu nemovitosti počítají. Díky tomu vám poradí, u kterého poskytovatele máte největší šanci na úspěch.
2. Přidejte do zástavy další nemovitost. Může to být například celoročně obyvatelná chalupa nebo byt či dům rodičů. Hodnota zástavy tak stoupne a dosáhnete na vyšší půjčku.

Odhad nemovitosti při refinancování hypotéky

S odhadem nemovitosti se setkáte také při refinancování hypotéky. V takovém případě totiž měníte poskytovatele a nová banka potřebuje znát hodnotu vašeho domu či bytu

Neznamená to ale, že nutně potřebujete nový dokument. Pokud původní odhad ceny nemovitosti pro hypotéku není starší než 5–7 let, většina bank se s ním spokojí. Přesná doba vždy závisí na konkrétní bance.

Výhoda takového postupu je jasná – vyhnete se poplatku za odhadu.

Pokud navíc hodnota vaší nemovitosti klesla (například proto, že místo zeleně vyrostla v okolí řada hlučných továren), nemusíte se bát nevýhodného odhadu. Platí to i v případě, že jste původně měli 100% hypotéku (či vyšší).

Obecně ale ceny nemovitostí letí v posledních letech strmě vzhůru. Jestli před 3 lety ocenil odhadce vaši nemovitost například na 2,5 milionu korun, můžete se nyní dostat i na 3 miliony.

Pokud přitom bude hodnota zástavy podle nového odhadu vyšší než v původním, může klesnout LTV zbývajícího úvěru. A vy můžete získat nižší úrok.

V takovém případě stojí za zvážení, jestli přece jen nesáhnout po novém odhadu ceny nemovitosti pro hypotéku.