Jedním ze specifik hypotéky je ručení nemovitostí. Díky němu vám banka nabídne poměrně nízký úrok a půjčí i několik milionů korun. Víte ale, které nemovitosti můžete dát do zástavy? A jaké podmínky musí splňovat?
V první řadě je třeba upřesnit, jakými typy nemovitostí smíte ručit. U hypotéky na bydlení smíte dát do zástavy:
- byt či dům,
- rekreační nemovitost (tedy chatu či chalupu),
- stavební pozemek.
To ale není všechno. Aby banka takovou zástavu přijala, musí vaše nemovitost splňovat řadu podmínek. A přestože se jejich přesná podoba u jednotlivých poskytovatelů liší, základ je vždy stejný.
Hypotéka a ručení bytem či domem
U hypotéky, za kterou ručíte bytem či domem, je důležité, aby byla nemovitost určená k bydlení. Pokud je u ní v kolonce účel napsáno: „podnikání“, za půjčku na bydlení s ní ručit nemůžete.
Týká se to třeba případu, kdy máte vilu, ve které jsou z bytů udělané kanceláře. Takovou nemovitost pak využijete u hypotéky pro firmy.
Hypotéka se zástavou rekreační nemovitosti
U hypotéky s ručením rekreační nemovitostí vás čeká víc podmínek než v předchozím případě. Chata či chalupa, kterou chcete dát do zástavy, musí:
- mít evidenční nebo popisné číslo,
- být celoročně obyvatelná (musí v ní být například zavedená elektřina a voda a musí mít odpovídající vybavení),
- nebo například být přístupná z veřejné komunikace (pokud vede cesta přes soukromý pozemek, musí na něm být věcné břemeno, které vám umožní průjezd a průchod).
Některé banky také předepisují minimální velikost, kterou musí chata mít (podrobnější informace najdete na stránce Hypotéka na chatu).
Řada poskytovatelů navíc rekreační nemovitosti do zástavy vůbec nepřijímá. Proto se raději obraťte na hypotečního poradce. Najde banku, která takové ručení umožňuje a zároveň vám nabídne co nejvýhodnější podmínky.
Hypotéka a ručení pozemkem
Zvolit můžete také hypotéku s ručením pozemkem. U ní je v první řadě důležité, jaký typ pozemku máte. Například pole či les banka většinou nepřijme. Potřebujete proto stavební pozemek. Poskytovatelé přitom často předepisují, jaká je jeho minimální velikost. Když je parcela menší, banka ji do zástavy nepřijme.
Ani hypotéku s ručením pozemkem nenabízejí všichni poskytovatelé. Proto je opět nejlepší požádat o pomoc hypotečního poradce. Zná nabídky i podmínky jednotlivých institucí, a proto vám dokáže najít ten nejvýhodnější hypoteční úvěr.
Podmínky pro ručení nemovitostí
Všechny nemovitosti, kterými můžete za hypotéku ručit, musí splňovat také několik základních podmínek. Konkrétně je to:
- dostatečná hodnota – banky vám aktuálně půjčí maximálně 80 % z ceny zastavené nemovitosti, proto musí být cena takové nemovitosti výrazně vyšší než požadovaná půjčka;
- vhodná lokalita – nemovitost musí v první řadě ležet na území České republiky a zároveň by neměla být v záplavovém území (pokud v něm leží, může to zkomplikovat získání úvěru, zejména když je nemovitost ve 3. nebo 4. povodňové zóně – v takovém případě úvěr nezískáte vůbec, nebo jen s vyšším úrokem);
- zápis nemovitosti do katastru
- nebo přidělení popisného či orientačního čísla u domů, chat a chalup.
Hypotéka a ručení kupovanou nemovitostí
Na ručení nemovitostí u hypotéky se můžete dívat ještě z jiného pohledu. Například podle toho, jestli je zástava stejná jako byt či dům, který kupujete.
Obecně platí, že nejběžnější je hypotéka s ručením kupovanou nemovitostí.
Pamatujte ale, že cena nemovitosti musí být vyšší než požadovaná půjčka. Nejméně 20 % z její hodnoty tedy musíte doplatit ze svého. Pouze žadatelé do 36 let si smí půjčit až 90 % a z vlastních úspor tak doplatí „pouze“ 10 %.
V každém případě jsou to často statisícové částky. A zdaleka ne každý takové úspory má.
Proto se nabízí ještě další možnost – hypotéka s ručením jinou nemovitostí.
Hypotéka a ručení jinou nemovitostí
Pokud vlastníte kromě kupovaného domu či bytu ještě další nemovitost, můžete ji využít k ručení za hypotéku. Ať už je to například dům, ve kterém aktuálně bydlíte, nebo pronajímaný byt.
Takové řešení je ideální v případě, kdy je kupovaná nemovitost levnější než váš dům či byt. Tedy například při pořízení chaty nebo startovacího bytu pro vaše děti.
V takovém případě se vyplatí využít jako zástavu hypotéky dražší nemovitost. Dosáhnete tak na vyšší půjčku.
Zvýšíte totiž hodnotu zástavy, ze které banka počítá LTV.
Tato zkratka označuje maximální půjčku v poměru k hodnotě nemovitosti. A ta je již zmíněných 80 %, u lidí do 36 let pak 90 %.
Pokud tedy bude hodnota zástavy dost vysoká, můžete získat dost prostředků na pořízení celé nemovitosti. A nemusíte doplácet nic ze svého.
Hypotéku s ručením jinou nemovitostí využijete i v případě, kdy kupujete družstevní byt. U něj totiž fakticky pořizujete pouze družstevní podíl a nikoliv nemovitost. Proto takovým bytem za úvěr ručit nemůžete.
Podrobnější informace o nákupu družstevního bytu najdete na stránce Hypotéka na družstevní byt.
Hypotéka a ručení cizí nemovitostí
Hypotéka, za kterou ručíte cizí nemovitostí, je určitým „podtypem“ předchozí varianty. Za hypoteční úvěr totiž opět ručíte jinou nemovitostí, než kterou kupujete.
V tomto případě ale nedáváte do zástavy svůj dům, byt nebo například pozemek, ale nemovitost někoho jiného. Typicky je to byt nebo třeba chalupa rodičů či prarodičů.
O ručení ale můžete požádat i své přátele.
V každém případě musí majitel se zástavou své nemovitosti souhlasit. Tuto možnost využijete v podobných případech jako u předchozí varianty. Tedy když například kupujete družstevní byt, nebo chcete zvýšit hodnotu zástavy.
Hypotéka a ručení více nemovitostmi
Zmíněné možnosti můžete také zkombinovat. A využít hypotéku se zástavou více nemovitostí.
V takovém případě výrazně stoupne hodnota zástavy, ze které se počítá LTV. A dosáhnete tak na víc peněz. Třeba na celou částku na pořízení nového bytu.
Pokud navíc využijete hypotéku, za kterou ručíte více nemovitostmi, výsledné LTV bude pravděpodobně hluboko pod 80 %. Díky tomu získáte nižší úrokovou sazbu než u půjčky s vyšším LTV.
Jak je to možné?
Představte si, že kupujete dům za 6 000 000 Kč. Když ručíte jen kupovanou nemovitostí, dostanete od banky maximálně 4 800 000 Kč (tedy 80 % z 6 000 000 Kč).
Pokud ale do zástavy přidáte ještě svůj současný byt v hodnotě 3 500 000 Kč, hodnota zástavy stoupne na 9 500 000 Kč. Můžete si tak půjčit celých 6 000 000 Kč a LTV bude pouze mírně nad 60 %.
Shrnutí: hypotéka a ručení nemovitostí
Pro přehlednost si vše ještě shrneme. Platí, že za hypotéku můžete ručit nemovitostí, kterou:
- kupujete,
- máte ve svém vlastnictví už nyní,
- vlastní někdo jiný (pokud majitel s ručením souhlasí).
Samozřejmě můžete dát do zástavy například dva byty nebo byt a chatu.
Jako zástavu u hypotéky přitom banky přijímají:
- byty a rodinné domy určené k bydlení,
- celoročně obyvatelné chaty a chalupy
- i stavební pozemky.
Podmínky a možnosti u jednotlivých poskytovatelů se ale liší. Proto se raději obraťte na hypotečního poradce, který vám najde úvěr na míru.
