Vybírání hypotéky je často jedním z největších finančních rozhodnutí, které člověk v životě učiní. Abychom předešli možným budoucím problémům a nesplněným očekáváním, je nezbytné, abyste se před podpisem smlouvy zaměřili na nejčastější charakteristické rysy u hypotečních úvěru. V tomto článku se na ně podrobně podíváme.
1. Úroková sazba – více než jen číslo
Úroková sazba je často hlavním faktorem, na který se zaměřujeme při výběru hypotéky. Nízká úroková sazba může vypadat lákavě, ale je důležité si uvědomit, že se může v průběhu času měnit. Fixace úrokové sazby na určité období může přinést stabilitu, avšak po jejím skončení může úrok stoupnout. Je tedy důležité si vybrat hypotéku s ohledem na vaši dlouhodobou finanční situaci.
Existují dvě hlavní kategorie úrokových sazeb:
- Pevná úroková sazba: Tento typ sazby zůstává neměnný po celou dobu fixace hypotéky. Fixace může trvat různě dlouho. Nejčastější fixace se nyní pohybují v rozmezí 1-10 let. Pevná sazba nabízí jistotu, že se vaše splátky nezmění, což usnadňuje plánování domácího rozpočtu. Nicméně, po skončení doby fixace banka tuto sazbu přehodnotí, dle aktuální situace na trhu.
- Variabilní úroková sazba: Tento typ sazby se může měnit v závislosti na tržních podmínkách a rozhodnutích centrální banky. Variabilní sazby mohou nabízet nižší úrokovou sazbu v krátkodobém horizontu, ale přinášejí riziko jejího zvýšení v průběhu hypotéky.
2. Rychle splatit nebo platit málo?
Doba splatnosti hypotéky je doba, po kterou budete splácet půjčené peníze. Běžné doby splatnosti se obvykle pohybují od 15 do 30 let, přičemž každá z těchto možností přináší různé finanční důsledky. Vliv doby splatnosti na měsíční splátky je zásadní. S kratší dobou splatnosti jsou měsíční splátky vyšší, ale díky tomu se úvěr splácí rychleji a celkově ušetříte na úrocích. Delší doby splatnosti snižují měsíční zátěž, ale znamenají vyšší celkové úrokové náklady.
Představte si, že si půjčíte 2 miliony Kč s úrokovou sazbou 3 % a po celou dobu 30 let by se nezměnila. Při 15leté době splatnosti by vaše měsíční splátka byla přibližně 13 812 Kč a celkové úrokové náklady by dosáhly asi 486 000 Kč. Oproti tomu při 30leté době splatnosti by se měsíční splátka snížila na asi 8 432 Kč, ale celkové úrokové náklady by se zvýšily na přibližně 1 035 000 Kč. Jak je vidět, volba doby splatnosti může výrazně ovlivnit jak vaše měsíční rozpočty, tak celkové náklady na bydlení.
3. Výše LTV (Loan-to-Value)
LTV, neboli poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, hraje klíčovou roli při určování podmínek vaší hypotéky. Banky často vnímají hypotéky s nižším LTV než 80 %, jako méně rizikové. Díky tomu mohou poskytovat lepší úrokové sazby a proces schválení úvěru může být snazší.
Na druhou stranu, vyšší LTV, které přesahuje 80 %, je pro banku spojen s vyšším rizikem. To se může projevit ve vyšších úrokových sazbách a přísnějších podmínkách úvěru (např. věk žadatele max. 36 let, povinnost životního pojištění apod.). Z tohoto důvodu je důležité zvážit své finanční možnosti a snažit se o co nejnižší LTV, aby byly podmínky vaší hypotéky co nejvýhodnější.
Jedním ze způsobů, jak tento poměr lze také snížit je použití druhé zástavy. To znamená, že kromě hlavní nemovitosti, kterou si chcete koupit, dáte bance jako záruku ještě něco dalšího, například jiný dům, byt nebo pozemek, který vlastníte. Ale pozor, tato metoda s sebou nese i rizika. Pokud byste měli problémy se splácením hypotéky, riskujete, že přijdete nejen o dům, který si chcete koupit, ale i o další majetek, který jste dal jako druhou zástavu.
S tím souvisí také možnost dát jako zástavu jinou nemovitost, která má větší hodnotu než tu kterou kupujete. Tím se LTV sníží také a výhoda může být ta, že zástavu banky budete mít pouze na jedné nemovitosti.
4. „Skryté“ náklady úvěru
Při výběru hypotéky je třeba vzít v úvahu nejen úrokovou sazbu, ale i různé poplatky. Ty mohou zahrnovat poplatky za zřízení úvěru, za vedení účtu, za odhad nemovitosti nebo předčasné splacení. Tyto náklady se mohou významně podílet na celkových nákladech hypotéky.
- Poplatek za zřízení úvěru – jednorázový poplatek účtovaný bankou za zpracování vaší hypotéky. Může se lišit v závislosti na bance a výši úvěru.
- Poplatek za vedení účtu – některé banky účtují pravidelný poplatek za správu vašeho hypotečního účtu.
- Poplatek za odhad nemovitosti – před schválením hypotéky banka obvykle vyžaduje profesionální odhad hodnoty nemovitosti, s tím že tento poplatek může být účtován buď přímo vám, nebo ho banka zahrne do celkových nákladů hypotéky.
Tyto poplatky se odrazí v RPSN (roční procentní sazba nákladů), která je klíčovým ukazatelem pro porovnání celkových nákladů hypoték mezi různými bankami. RPSN zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i všechny uvedené poplatky a další náklady spojené s úvěrem. Tím poskytuje ucelenější a transparentnější pohled na to, kolik hypotéka skutečně stojí.
5. Možnost předčasného splacení
Předčasné splacení hypotéky může být atraktivní možností pro ty, kdo chtějí snížit své celkové náklady na úroky nebo se zbavit dluhu dříve. Předčasné splacení může být částečné nebo úplné a banky se k této možnosti staví různě.
Některé banky umožňují předčasné splacení bez jakýchkoliv sankcí. Toto je obzvláště výhodné, pokud se vaše finanční situace zlepší a chcete ušetřit na úrocích. Jiné banky naopak mohou účtovat poplatky za předčasné splacení hypotéky, zejména pokud toto splacení probíhá během doby fixace úrokové sazby. Tyto poplatky mohou být významné a je důležité je zvážit při výběru hypotéky.
Banky mají zákonem stanovené, že každý klient může po 12 anuitních splátkách splatit až 20% úvěru, bez sankcí a omezení, nicméně pokud splatíte více, může mít některá banka za tento úkon zavedený poplatek v ceníku.
6. Pojištění proti nepředvídatelným událostem
Pojištění, spojené s hypotékou, může poskytnout ochranu v případě, že se ocitnete v situaci, kdy nemůžete splácet svůj úvěr. Mezi hlavní typy pojištění patří:
- Pojištění schopnosti splácet: Toto pojištění chrání v případě, že byste ztratili zaměstnání nebo se ocitli v dlouhodobé pracovní neschopnosti. Pokrývá vaše hypoteční splátky za určitých okolností.
- Pojištění nemovitosti: Toto pojištění chrání vaši nemovitost před škodami, jako jsou požáry, povodně nebo jiné katastrofy. Často je to požadavek banky.
- Životní pojištění: Toto pojištění zajišťuje, že v případě vaší smrti bude hypotéka splacena, což chrání vaše blízké před finančními obtížemi.
7. Srovnání nabídek
Než se rozhodnete pro konkrétní hypotéku, je důležité porovnat nabídky od různých bank. Proto se na nás neváhejte obrátit, s výběrem vám dokážeme poradit. Srovnání by nemělo zahrnovat pouze úrokové sazby, ale i všechny ostatní faktory, které jsme v článku zmínili.
Na co si dát pozor při výběru už víte, nicméně je třeba také splnit dané podmínky pro získání hypotéky. Vaše finanční stabilita, historie a schopnost splácet budou klíčové pro získání hypotečního úvěru. Nezanedbávejte ani přípravu a zajištění potřebných dokumentů. Mějte na paměti, že úspěšné splnění těchto podmínek vám nejen otevře dveře k vysněnému domovu, ale také vám umožní získat hypotéku za co nejvýhodnějších podmínek.
