Rozvod, vysoké náklady spojené s nemovitostí nebo třeba jen stěhování za lepší prací. To je několik důvodů k prodeji domu či bytu. Jenže co dělat, když jste si na něj půjčili u banky? Řešením je převod hypotéky na jinou osobu nebo nemovitost. Podívejte se, co pro to musíte udělat.
Právě prodej domu nebo bytu, na kterém vázne hypoteční úvěr, je typickým případem, kdy můžete využít převod hypotéky na jinou osobu i na jinou nemovitost.
Není to ale zdaleka jediná situace, kdy se vám takový postup vyplatí. Převedení hypotéky využijete například i:
- při rozvodu
- nebo když získáte družstevní byt do osobního vlastnictví.
Všechny případy mají jednu věc společnou – s převodem hypotéky na jinou nemovitost nebo osobu musí souhlasit poskytovatel úvěru. Bez jeho svolení je jakákoliv změna související s hypotečním úvěrem vyloučená.
Kdy vám banka povolí převedení hypotéky
Jestli souhlas banky získáte, záleží hlavně na tom, kdo od vás úvěr převezme nebo na jakou nemovitost ho chcete převést.
V praxi to znamená, že:
- K povolení pro převod hypotéky na jinou osobu potřebujete, aby měl tento člověk dostatečnou bonitu. Stejně, jako si ji banka při žádosti o hypotéku ověřila u vás, prověří si nyní i žadatele o váš úvěr. Ať už je to kupec nemovitosti nebo manželka, se kterou se rozvádíte.
Pokud poskytovatel usoudí, že si se splácením vaší půjčky poradí, převodu nic nebrání. Když si tím ale není jistý, převedení hypotéky na jinou osobu zamítne.
Počítejte také s tím, že osoba, na kterou chcete úvěr převést, musí splňovat i další podmínky pro získání hypotéky. Patří mezi ně například věk alespoň 18 let nebo prokázání příjmů. - Pro převod hypotéky na jinou nemovitost musíte zase bance nabídnout byt, dům nebo například celoročně obyvatelnou chalupu s dostatečnou hodnotou. Znamená to, že odhadní cena nové nemovitosti musí být vyšší než zbývající hypotéka. A to tak, aby aktuální zůstatek půjčky byl maximálně 90 % z ceny nové nemovitosti. Větší hypotéku totiž banky běžně neposkytují.
Když vám tedy zbývá doplatit například 1 500 000 korun, musí mít nová nemovitost cenu alespoň 1 666 667 korun.
Pamatujte přitom, že když změnu naplánujete na jinou dobu, než je konec fixace hypotéky, musí banka vyhotovit dodatek k hypoteční smlouvě. A za ten zaplatíte i několik tisíc korun.
To všechno vezměte v úvahu ještě předtím, než začnete převod hypotéky na jinou osobu nebo nemovitost řešit. Vyhnete se tak zbytečným nákladům. A budete mít jistotu, že vše proběhne hladce.
Když si nejste jistí, jestli banka převedení hypotéky schválí, obraťte se nejdřív na hypotečního poradce. Zná podmínky a postupy v jednotlivých bankách a dokáže vám říct, zda se svou žádostí uspějete.
Zároveň vám poradí, jak převod hypotéky správně načasovat a řekne, jestli se vám vyplatí spojit vše s refinancováním hypotéky.
A teď už se pojďme podívat na jednotlivé případy, kdy převedení hypotéky využijete.
Převod hypotéky při prodeji domu či bytu
Jak už jsme zmínili, převod hypotéky na jinou osobu či nemovitost je obvyklý například při prodeji domu či bytu. Existuje ale několik možností, jak si s prodejem poradit i bez převedení úvěru.
Kupující může například vše zaplatit ze svých peněz. Nebo si na váš byt či dům půjčí jinde (víc se o těchto možnostech dozvíte v článku o prodeji nemovitosti s hypotékou).
Kromě toho můžete byt či dům prodat i s hypotečním úvěrem. V takovém případě tedy řešíte prodej nemovitosti a převod hypotéky na jinou osobu.
Pro vás jako prodávajícího to má jednu velkou výhodu – úvěr dál běží, jen je zapsaný na někoho jiného. Nehrozí vám tak poplatky za předčasné splacení hypotéky.
Z pohledu kupujícího už ale převedení hypotéky tak výhodné být nemusí. Získá totiž úvěr s úplně stejnými podmínkami, jaké platí pro vás. Ať už je to:
- délka fixace,
- výše úroků
- nebo výše splátek.
A to nemusí každému vyhovovat. Zvlášť, když platíte vyšší úroky, než na jaké by mohl kupující dosáhnout nyní.
Musíte tedy najít zájemce, který bude přijatelný pro banku a zároveň mu budou vyhovovat podmínky vašeho úvěru. A to není jednoduché.
Pokud máte k dispozici ještě jiný byt, dům, chalupu nebo například stavební pozemek, nabízí se další řešení. Převod hypotéky na jinou nemovitost.
V takovém případě úvěr nejdřív převedete a dům či byt pak prodáte už bez hypotéky. A pomocí získaných peněz můžete půjčku doplatit.
Výhodou je, že snadněji seženete zájemce.
Zároveň ale potřebujete vhodnou nemovitost, na kterou můžete hypotéku převést. Jak vypadá, jsme si popsali už v předešlé části.
Není přitom nutné, aby nová nemovitost byla vaše. Využít můžete například dům svých rodičů – pokud s tím souhlasí.
Rozvod a přepis hypotéky na jednu osobu
Možná nejčastěji lidé řeší převod hypotéky při rozvodu.
Pokud si manželé koupili byt či dům s pomocí půjčky na bydlení a nyní se rozvádějí, musí vyřešit co s nemovitostí i s úvěrem. A jedním z možných řešení je přepis hypotéky na jednu osobu (o všech variantách se podrobněji zmiňujeme v článku Hypotéka a rozvod).
Týká se to situací, kdy si jeden z manželů chce po rozvodu nechat společný byt či dům ve svém vlastnictví. V takovém případě je potřeba převést tuto nemovitost jen na jednoho majitele. A také vyřešit přepis hypotéky na jednu osobu.
Opět platí, že vše musí v první řadě schválit banka, u které hypoteční úvěr máte. Není to ale jediný zádrhel.
I když banka přepis hypotéky na jednu osobu schválí, pro nového majitele domu či bytu to znamená vyšší výdaje než dosud. Nejen že je na splácení úvěru sám, ale musí bývalého manžela či manželku z nemovitosti vyplatit.
Pokud tedy o přepisu hypotéky na jednu osobu uvažujete, dobře si vše promyslete. A zvažte, zda pro vás nebude výhodnější nemovitost prodat.
Družstevní byt a převod hypotéky na jinou nemovitost
S převodem hypotéky na jinou nemovitost se zase často setkáte při získání družstevního bytu do osobního vlastnictví.
Důvod je jednoduchý. Pokud chcete hypotéku na družstevní byt, musíte za ni ručit jinou nemovitostí. Fakticky totiž nekupujete byt, ale jen družstevní podíl. Byt je dál majetkem družstva.
Proto potřebujete jinou nemovitost v osobním vlastnictví, která má dost velkou hodnotu, abyste na úvěr dosáhli.
Jakmile pak získáte družstevní byt do osobního vlastnictví, můžete zástavu vyměnit. Stačí požádat o převod hypotéky na jinou nemovitost.
Je to důležité zejména v případě, že jste dosud ručili například domem či bytem svých rodičů. Díky převedení hypotéky na jinou nemovitost můžete tu jejich z hypotéky vyvázat.
Podobné řešení se ale hodí i v případě, že jste dosud ručili například svým starým bytem nebo chalupou. Po převodu hypotéky na jinou nemovitost (tedy na „družstevní” byt) můžete s původní zástavou volně disponovat. A kdykoliv ji prodat nebo darovat někomu jinému – třeba svým dětem.
V každém případě počítejte s tím, že bance musíte dodat potřebné doklady související s novou zástavou. Patří mezi ně například:
- odhad ceny nemovitosti (pokud ho banka nezajistí sama),
- pojištění nemovitosti
- nebo zápis zástavního práva k nemovitosti na katastru.
Pak už převodu hypotéky nic nebrání.
