Život přináší zapeklité situace. Třeba když si vezmete hypotéka společně s partnerem, sourozencem nebo jinou osobou – a z nějakého důvodu potřebujete spoludlužníka vyplatit. Nebo vám rodiče chtějí darovat dům či byt a vy si potřebujete vzít hypotéku na vyplacení podílu sourozence.
Důvodů k tomuto kroku může být mnoho – změna životní situace, finanční rozhodnutí nebo jednoduše touha získat plné vlastnické právo. Ukážeme vám, jak partnera či sourozence z hypotéky vyplatit, aby vše proběhlo hladce.
Vyplacení partnera z hypotéky
Při rozchodu nebo rozvodu existuje několik možností, jak partnera z hypotéky vyplatit. Vždy je důležité komunikovat a hledat společné řešení, které bude v souladu s vašimi potřebami a možnostmi.
V úvahu přichází 2 řešení:
Převod hypotéky
Převod hypotéky na jednoho partnera je v podobné situaci častou volbou. Bývalí manželé nebo partneři se dohodnou, že nemovitost zůstane v držení jednoho z nich a ten druhému vyplatí jeho podíl.
Toto řešení s sebou ale nese i určité problémy. Pro provedení této operace je totiž potřeba disponovat dostatečnými finančními prostředky. A málokdo má na svém účtu částku, která by tuto platbu pokryla. Jedním z možných řešení je navýšení stávajícího úvěru. Tento krok může být spojen s refinancováním hypotéky, což vám obvykle umožní získat výhodnější podmínky.
Problémem však je, že samotný převod hypotéky na jednoho dlužníka musí banka schválit. Vzhledem k tomu, že bonita jednotlivce bývá nižší než u dvou osob, nemusí být tento krok vždy úspěšný. Kromě toho existuje riziko, že pokud banka schválí převod na jednoho z partnerů, nemusí povolit navýšení úvěru kvůli horší bonitě – což může být problém při vyplácení partnera z hypotéky.
Prodej nemovitosti
Pokud se rozhodnete nemovitost prodat, můžete utržené peníze rozdělit mezi sebou a partnerem podle dohodnutých podílů. Prodej nemovitosti vyžaduje shodu obou stran a spolupráci při prodejním procesu.
Jednou z možností je prodat danou nemovitost včetně hypotéky. V tomto případě kupující převezme nemovitost spolu s hypotékou. Vy již nebudete mít další závazky vůči bance. Kromě toho vám kupující zaplatí poměrnou částku z prodejní ceny domu či bytu (částku, kterou jste již uhradili na splátkách). Tyto peníze si následně s bývalým partnerem rozdělíte. Můžete také nemovitost prodat a z výnosů z prodeje doplatit hypotéku. Zbývající částku opět rozdělíte s bývalým partnerem.
V obou případech musí váš postup schválit banka. Pokud tedy prodáváte nemovitost i s hypotékou, je nezbytné, aby kupující měl dostatečnou bonitu. Jinak poskytovatel prodej nepovolí.
Ať už se rozhodnete jakkoliv, je důležité zvážit potřeby obou stran. Obě varianty mají několik výhod a nevýhod. Velmi užitečné v tomto případě může být rada od právníka nebo hypotečního poradce, který takovou situaci řeší několikrát do roka. Poskytne vám cenné rady: jak postupovat, na co si dát pozor, na čem se domluvit apod.
Vyplacení sourozenců z darované nemovitosti
Uveďme si další situaci. Rodiče se rozhodnou darovat dům svým dětem. Avšak ne vždy si rodiče přejí rozdělit nemovitost mezi všechny své potomky – někteří z nich o to třeba ani nestojí. V takových situacích získá nemovitost pouze jeden z nich a je na něm, aby vyplatil ostatní. Tím se předejde možným konfliktům a sporům při řešení dědictví, nehledě na nižší poplatky než při dědickém řízení.
Bohužel se často stává, že budoucí majitel nemovitosti nemá v dané chvíli našetřeno dost peněz, aby ostatním podíly vyplatil. Řešením situace může být hypotéka na vypořádání majetkových poměrů.
Podkladem pro žádost o hypotéku je darovací smlouva, kterou sepíšete s rodiči. V ní bude upraveno, že vám rodiče darují nemovitost a vy se zavazujete vyplatit sourozence. Způsob vyplacení si domluvíte mezi sebou, nicméně daný způsob musí také schválit banka, která může vyžadovat například zaslání peněz přes její jistotní účet, případně přes advokátní či notářskou úschovu.
Stejně jako u jakéhokoliv jiného hypotečního úvěru platí, že při hypotéce na vyplacení podílu musíte poskytnout nemovitost jako zástavu. Ideální je, pokud půjde přímo o darovanou nemovitost.
Když podáte žádost o hypotéku, banka provede posouzení vaší bonity. Zkontroluje tedy vaše příjmy, majetek a úvěrovou historii. Tím získá představu o riziku spojeném se splácením – a následně rozhodne, zda vám úvěr poskytne.
Banka také vypracuje ocenění nemovitosti. Toto ocenění určuje maximální částku, kterou můžete získat. Banky mohou poskytnout hypotéky maximálně do výše 90 % odhadní hodnoty nemovitosti a to pouze za podmínek stanovených ČNB. Hraje vám do karet, že hypotéka na vyplacení podílu se obvykle bere na nižší částku než u běžné hypotéky na koupi domu. Jakmile banka schválí všechny podmínky, zbývá splnit požadavky pro čerpaní hypotéky.
Vyplacení dalších dědiců
Postup při hypotéce na vyplacení podílu z dědictví je podobný jako v předchozím případě. Hlavní rozdíl spočívá v tom, že celá záležitost nejprve prochází dědickým řízením.
Než začnete situaci řešit, musíte vyčkat na dokončení dědického řízení. To obvykle trvá několik týdnů, ale může se i protáhnout na několik měsíců. Během tohoto procesu se určuje, kdo se stane dědicem nemovitosti.
Dokud není dědické řízení uzavřené, nemovitost není oficiálně ve vašem vlastnictví, a nemůžete tedy řešit hypotéku na vyplacení podílu z dědictví. Žádost sice můžete podat a začít plnit některé podmínky pro její schválení, bez ukončeného dědického řízení však banka hypotéku nemůže schválit. Postup při řešení je prakticky stejný, jako u předchozího případu – s tím rozdílem, že nedokládáte darovací smlouvu, ale rozhodnutí z dědického řízení. I v tomto případě musíte absolvovat „povinné kolečko“ formalit, které je stejné u všech hypotečních úvěrů: ověření bonity, odhad ceny nemovitosti apod.
