Na zasedání České národní banky (ČNB), které proběhlo ve čtvrtek 1.6.2023, se čekalo s velkým napětím. Šlo zejména o to, jak bankovní rada rozhodne ve věci zmírnění kritérií pro poskytování hypoték – DSTI, DTI a LTV. S platností od 1.7. banka rozhodla, že se nebude u žadatelů hodnotit DSTI, tedy poměr mezi měsíčními splátkami všech dluhů a čistým měsíčním příjmem. Ostatní parametry hypoték ponechala beze změn.
Podle guvernéra ČNB Aleš Michl je v době zvýšené inflace důležité dodržovat přísné podmínky poskytování hypoték. S rostoucími úrokovými sazbami podle ČNB důležitost ukazatele DSTI klesá. DSTI (Debt Service to Income) stanovuje podíl všech měsíčních splátek vůči čistému měsíčním příjmu žadatele o úvěr. V dubnu 2022 stanovili centrální bankéři horní hranici tohoto ukazatele na 45 %. Žadatelé do 36 let pak mohou na své úvěry vynakládat až padesát procent svých příjmů. Od července se však zmíněný limit ruší.
Lze tedy očekávat, že toto rozhodnutí zvýší počet žadatelů o hypoteční úvěr i počet lidí, kterým budou úvěry schváleny. Právě ukazatel DSTI byl totiž pro mnoho žadatelů nejvíce omezující.
Ostatní limity zůstávají beze změny
Centrální banka ve své zprávě potvrdila zachování horního limitu ukazatele LTV na 80 % hodnoty nemovitosti, respektive 90 % u žadatelů mladších 36 let. Tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB tento krok vysvětlila tím, že u rezidenčních nemovitostí stále přetrvává nadhodnocení cen.
Také limit DTI, který udává celkový dluh žadatele v násobcích jeho čistého ročního příjmu, zůstává v původní výši. Podle ČNB smí tento dluh představovat maximálně 8,5násobek ročních čistých příjmů žadatele (9,5násobek pro žadatele do 36 let).
Jak ovlivní zrušení DSTI finanční trh?
Banky přísně dodržovaly nastavené limity pro poskytování hypoték, proto se nepředpokládá, že by zrušení limitu DSTI vyvolalo nestabilitu českého finančního systému. Kvůli vysokým úrokovým sazbám se totiž očekává opatrný přístup ze strany domácností i bank. Vysoké úrokové sazby mají za následek snižování podílu druhotných a dalších úvěrů, které si dlužníci berou. Tento jev představuje pro ČNB pozitivní signál, pokud jde o udržení finanční stability.
Pozitivní vliv na situaci má i snižující se průměrná výše nových hypotečních úvěrů, která letos na jaře klesla pod hranici tří milionů korun. Celkově v prvním čtvrtletí letošního roku došlo k výraznému poklesu objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Vysoké úrokové sazby spolu v kombinaci s limity žadatele značně omezovaly.
V rámci jednání Česká národní banka rovněž potvrdila, že ceny nemovitostí zůstávají nadhodnocené. Na konci prvního čtvrtletí byly ceny nemovitostí o 57 procent vyšší než mediánový příjem domácností a přibližně o 23 procent vyšší než očekávané nájemné z nemovitostí. I když ČNB zrušila limit DSTI, neznamená to, že banky poskytnou úvěr v každé situaci. Poskytovatelé parametr DSTI stále využijí k internímu hodnocení rizikovosti klienta. Uvolněná pravidel nicméně bankám otevírá prostor pro individuální posouzení situace bez striktních maximálních limitů. Bude tak na každé instituci, aby vyhodnotila, zda je splátka pro konkrétního žadatele zvládnutelná.
