Vezmete si hypoteční úvěr, koupíte si například dům a po čase se rozhodnete, že ho převedete na své děti. Jenže půjčku na bydlení jste ještě nesplatili. Co teď? Žádný strach – darování nemovitosti s hypotékou skoro stejné jako jiné převody majetku. Máte přitom hned několik variant, jak na to.
Otázku darování nemovitosti nejčastěji řeší rodiče, kteří chtějí svým dětem předat dědictví už během života. Důvody bývají čistě pragmatické – dědické řízení je zdlouhavé a notářské poplatky zbytečně vysoké.
Věnovat dům nejbližším příbuzným přitom můžete bezúplatně. Na dary v blízké rodině se totiž nevztahuje darovací daň.
Jak probíhá darování nemovitosti s hypotékou
Darování nemovitosti s hypotékou probíhá v základu stejně jako u domu bez úvěru. Vždy je potřeba:
- sepsat smlouvu (ústní dohoda nestačí),
- zapsat do smlouvy případná věcná břemena,
- připravit a doručit návrh na vklad do katastru nemovitostí,
- vyplatit ostatní potomky.
Sepsání smlouvy
I když se při darování nemovitosti dětem může zdá sepsání smlouvy jako ztráta času, myslete na to, že z právního hlediska ji budete potřebovat. Bez ní totiž půjde po vaší smrti nemovitost automaticky do dědického řízení. A vaše děti se tak nevyhnou zmíněným notářským poplatkům.
Smlouvu si můžete sepsat sami, jistější však je využít služeb notáře nebo advokáta.
V dokumentu pak musíte zejména přesně identifikovat dárce i obdarovaného.
Nezapomeňte přitom správně uvést:
- jméno a příjmení dárce i obdarovaného,
- jejich bydliště,
- a datum narození všech účastníků smlouvy.
Nesmí chybět ani identifikace nemovitosti pomocí údajů z katastru nemovitostí.
Na závěr všichni připojte své podpisy, které musí být notářsky ověřené.
Zápis věcných břemen
I když nemovitost s hypotékou darujete některému ze svých dětí, možná v ní plánujete dál bydlet. V takovém případě to nezapomeňte zanést i do smlouvy – jako věcné břemeno.
Platí to také v případě, že chcete jen využívat zahradu nebo přes ni chodit na jiný svůj pozemek (například na louku, pole nebo do lesa).
Budete tak mít jistotu, že nepřijdete o bydlení nebo například o možnost využívat zahradu ani v případě, že by vás chtěl nový vlastník proti vaší vůli vystěhovat nebo vám zakázat vstup na pozemek.
I když si říkáte, že vám něco podobného od vašich dětí nehrozí, je lepší „pamatovat na zadní kolečka“. Může se totiž stát, že váš syn nebo dcera o nemovitost přijde kupříkladu při rozvodu. A nový majitel nemusí původní úmluvu tolerovat.
Pokud ji ale zapíšete do smlouvy a následně do katastru nemovitostí jako věcné břemeno, nezbývá mu než ji akceptovat.
Podání návrhu na vklad do katastru
Samotná darovací smlouva ale nestačí. Přestože ji podepíšete vy i vaše děti. Abyste darování nemovitosti s hypotékou opravdu dokončili, musíte podat návrh na vklad do katastru.
Tedy celým názvem: „návrh na zahájení řízení o povolení zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí“.
Teprve tím fakticky začne převod vašeho domu či bytu. Součástí návrhu na vklad jsou informace o dané nemovitosti, zúčastněných osobách i věcných břemenech.
Tyto údaje se pak objeví na listu vlastnictví, který dokládá, kdo je majitelem nemovitosti.
Vyplacení sourozenců z nemovitosti
I v případě, že máte více dětí, je zpravidla nejlepší darovat nemovitost jen jednomu z nich – předejdete tak případným sourozeneckým sporům. Zároveň se s obdarovaným domluvte na vyplacení jeho sourozenců. Máte tak jistotu, že nepřijdou zkrátka.
Tuto skutečnost můžete zanést i do darovací smlouvy.
Výši jejich podílů vypočítáte jednoduše – stačí vydělit hodnotu nemovitosti počtem potomků. Jakým způsobem se pak mezi sebou vyrovnají, už záleží na nich.
Jestli jako obdarovaný nemáte na dostatek peněz na vypořádání majetkových poměrů v rodině, můžete si k tomuto účelu dokonce vzít hypotéku. Pokud ale s domem či bytem převezmete i hypoteční úvěr a nemáte jinou nemovitost, kterou byste mohl ručit, novou půjčku neodstanete.
Řešením je požádat o navýšení stávající hypotéky na darovanou nemovitost. Potřebujete však mít dostatečnou bonitu, aby poskytovatel vaši žádost schválil.
Pokud banka žádost zamítne, není ještě nic ztraceno. Můžete požádat o refinancování hypotéky u jiné instituce. A spolu s tím úvěr navýšit.
Každá banka totiž posuzuje bonitu žadatele trochu jinak. Díky tomu můžete na navýšení úvěru dosáhnout i přesto, že váš současný poskytovatel tuto možnost odmítne.
Poraďte se proto raději nejdřív s naším hypotečním poradcem. Spolupracuje se všemi bankami na trhu, a zná jejich podmínky a požadavky. Dokáže tak zjistit, kde na navýšení úvěru dosáhnete a za jakých podmínek.
Darování nemovitosti s hypotékou
U darování nemovitosti s hypotékou vás ale čeká ještě jeden důležitý krok navíc – jednání s bankou.
Má totiž zástavní právo k vašemu domu či bytu a obvykle také takzvané věcné břemeno zákazu zcizení. Bez jejího souhlasu tedy nemůžete nemovitost prodat ani darovat.
Darování nemovitosti s hypotékou je tak možné pouze v případě, že:
- převedete hypoteční úvěr na nového majitele vašeho domu či bytu;
- budete půjčku dál splácet, přestože majitelem nemovitosti bude váš syn či dcera;
- úvěr doplatíte.
Převod hypotéky na nového majitele
Darování nemovitosti a současný převod hypotéky na nového majitele volí lidé nejčastěji. Je totiž nejjednodušší.
Původní vlastník se zbaví dluhu a předá svému potomkovi majetek i se souvisejícími závazky. V bance se pak hypotéka přepíše na nového majitele.
Ovšem pozor. Banka musí takové řešení schválit. A aby to učinila, musí mít nový dlužník dostatečnou bonitu. Pokud ji nemá, poskytovatel žádost o převod zamítne.
Výhody a nevýhody převodu hypotéky
- Jednoduché řešení.
- Splátky hradí nový majitel nemovitosti.
- Potřebujete souhlas banky.
Ponechání hypotéky původnímu majiteli nemovitosti
Darovat nemovitost a hypotéku si nechat je riskantnějším krokem než předchozí varianta. Tíhu dluhu totiž stále nese původní majitel, i když už nemovitost nevlastní.
Splátky stále putují z jeho účtu a na případném vyrovnání se domlouvá s novým vlastníkem domu či bytu.
Dá se tak řešit situace, kdy poskytovatel převody hypotéky zamítne.
Výhody a nevýhody ponechání hypotéky
- Klientem zůstává člověk, kterého už banka schválila, proto s podobným řešením nebývá problém.
- Splácíte majetek, který už vám nepatří.
- Nemáte záruku, že vám syn nebo dcera bude splátky opravdu kompenzovat.
Doplacení hypotéky
Poslední řešení je zároveň nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou svůj závazek bance jednoduše splatíte – nový majitel tak získá dům či byt „s čistým štítem“.
K podobnému kroku však samozřejmě potřebujete dostatek financí.
S doplacením půjčky počkejte pokud možno na dobu, kdy vám končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením totiž můžete úvěr splatit bez jakékoliv sankce.
Výhody a nevýhody doplacení hypotéky
- Zbavíte se dluhu.
- Potřebujete mít dostatek prostředků.
- Pokud nechcete platit zbytečné poplatky, musíte počkat na konec fixace úvěru.
Převod hypotéky na nového majitele
Darování nemovitosti a současný převod hypotéky na nového majitele volí lidé nejčastěji. Je totiž nejjednodušší.
Původní vlastník se zbaví dluhu a předá svému potomkovi majetek i se souvisejícími závazky. V bance se pak hypotéka přepíše na nového majitele.
Ovšem pozor. Banka musí takové řešení schválit. A aby to učinila, musí mít nový dlužník dostatečnou bonitu. Pokud ji nemá, poskytovatel žádost o převod zamítne.
Výhody a nevýhody převodu hypotéky
- + Jednoduché řešení.
- + Splátky hradí nový majitel nemovitosti.
- – Potřebujete souhlas banky.
Ponechání hypotéky původnímu majiteli nemovitosti
Darovat nemovitost a hypotéku si nechat je riskantnějším krokem než předchozí varianta. Tíhu dluhu totiž stále nese původní majitel, i když už nemovitost nevlastní.
Splátky stále putují z jeho účtu a na případném vyrovnání se domlouvá s novým vlastníkem domu či bytu.
Dá se tak řešit situace, kdy poskytovatel převod hypotéky zamítne.
Výhody a nevýhody ponechání hypotéky
- + Klientem zůstává člověk, kterého už banka schválila, proto s podobným řešením nebývá problém.
- + Splácíte majetek, který už vám nepatří.
- – Nemáte záruku, že vám syn nebo dcera bude splátky opravdu kompenzovat.
Doplacení hypotéky
Poslední řešení je zároveň nejbezpečnější. Při darování nemovitosti s hypotékou svůj závazek bance jednoduše splatíte – nový majitel tak získá dům či byt „s čistým štítem“.
K podobnému kroku však samozřejmě potřebujete dostatek financí.
S doplacením půjčky počkejte pokud možno na dobu, kdy vám končí fixace hypotéky. Měsíc před jejím skončením totiž můžete úvěr splatit bez jakékoliv sankce.
Výhody a nevýhody doplacení hypotéky
- + Zbavíte se dluhu.
- – Potřebujete mít dostatek prostředků.
- – Pokud nechcete platit zbytečné poplatky, musíte počkat na konec fixace úvěru
