Rada ČNB se rozhodla pro významný krok, který může mít dlouhodobý dopad na trh s bydlením v České republice. Jedná se o zrušení pravidla pro poskytování hypoték, konkrétně od 1. ledna ruší parametr DTI. Rozhodnutí přichází v době, kdy se trh s nemovitostmi i celková ekonomická situace v zemi potýká s mnoha výzvami.
ČNB tak uvolňuje další pravidlo pro poskytování hypoték, protože už v červenci zrušila DSTI, tedy poměr měsíčními splátky všech dluhů a čistým měsíčním příjmem žadatele.
Co je to DTI?
Ukazatel DTI, neboli poměr celkového zadlužení k příjmu (Debt-to-Income Ratio), je finančním měřítkem používaným k hodnocení schopnosti jednotlivce nebo domácnosti splácet dluhy. Tento ukazatel se vypočítá jako poměr výše celkového zadlužení úvěru k celkovému ročnímu příjmu jednotlivce či domácnosti.
Doposud byla maximální výše hypotéky, kterou banky mohly poskytnout, omezena na 8,5 násobek ročního čistého příjmu žadatele. Ve výsledku to znamenalo to, že žadatelé mohli získat úvěr pouze tehdy, pokud celkové zadlužení nepřesáhlo 8,5 krát jejich roční čistý příjem. Pro žadatele mladší 36 let byl tento poměr mírně vyšší, konkrétně 9,5 násobek jejich ročních čistých příjmů. To se ale od ledna 2024 změní.
Jako jediný ukazatel zůstane LTV
„V prostředí významných makrofinančních nejistot přetrvává riziko výraznějšího poklesu cen nemovitostí, které si vyžaduje i nadále působení ukazatele LTV. Vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích,“ uvedla členka bankovní rady Karina Kubelková v tiskové zprávě ČNB.
LTV, neboli poměr mezi úvěrem a hodnotou zástavy (Loan-to-Value Ratio), je klíčovým finančním ukazatelem v České republice, který se používá při posuzování hypotečních úvěrů. LTV vyjadřuje procentní poměr mezi výší hypotečního úvěru a tržní hodnotou nemovitosti, která slouží jako zástava pro úvěr. Jednoduše řečeno, LTV ukazuje, jaký podíl hodnoty nemovitosti je financován úvěrem.
Například, pokud má nemovitost hodnotu 2 000 000 Kč a hypoteční úvěr je 1 600 000 Kč, pak LTV tohoto úvěru je 80% (1 600 000 / 2 000 000 * 100). To znamená, že 80% hodnoty nemovitosti je pokryto úvěrem a zbývajících 20% musí být uhrazeno z vlastních zdrojů (jako například úspory nebo jiný kapitál).
Pokud bychom uvažovali o LTV 90%, při stejné hodnotě nemovitosti by výše úvěru byla 1 800 000 Kč (90% z 2 000 000 Kč). V tomto případě by klient potřeboval méně vlastních zdrojů na financování nákupu nemovitosti, ale zároveň by to znamenalo vyšší úvěrové riziko pro banku, protože větší část hodnoty nemovitosti je financována úvěrem. LTV 90% mohou v České republice využít osoby do 36 let věku
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) beze změny
Bankovní rada také rozhodla nechat na stávající úrovni 2 % sazbu, která určuje, kolik peněz by banky měly mít v záloze pro případ ekonomických výkyvů a ochranu trhu s úvěry, tzv. proticyklická kapitálová rezerva (CCyB).
„Pokud bude i nadále pokračovat současný trend přirozeného odeznívání cyklických rizik z bilancí bankovního sektoru, budeme sazbu rezervy pozvolně snižovat. V případě výrazného zhoršení ekonomické situace a vzniku významných neočekávaných úvěrových ztrát jsme připraveni sazbu snížit výrazněji, případně rezervu zcela uvolnit, a podpořit tak plynulé úvěrování reálné ekonomiky,“ uvedla na dále Karina Kubelková.
V rozhodnutí brala bankovní rada v potaz, jaké rizikové kroky banky již podnikly, fakt, že nedošlo k významným ztrátám z půjček, a také nejistoty a rizika související s budoucím vývojem ekonomiky.
