Vzít si hypotéku, zaplatit z ní dům či byt a za několik let ji splatit. Takový je plán většiny žadatelů o hypoteční úvěr. Jenže někdy se to zkomplikuje. Například pokud jste si půjčili spolu s partnerem či partnerkou a teď se rozcházíte. Pak přichází na řadu vyvázání spoludlužníka z hypotéky.
Právě rozchod či rozvod partnerů je typickým případem, kdy se s vyvázáním spoludlužníka z hypotéky setkáte. Čeká vás totiž vypořádání majetkových poměrů. A s ním souvisí i nelehké rozhodnutí, co udělat se společnou hypotékou.
Nabízejí se 3 možná řešení:
- vyvázání jednoho z partnerů z hypotéky;
- prodej nemovitosti, při kterém hypoteční úvěr splatíte a o zbývající peníze se podělíte;
- nebo ponechání úvěru ve společných rukách a jeho další splácení.
Vyvázání spoludlužníka z hypotéky
Možností, jak s hypotečním úvěrem při rozvodu naložit, je tedy několik. Oblíbené je zejména vyvázání z hypotéky.
Jeho výhodou je, že jednomu z partnerů byt či dům zůstane. Nemusí si tedy hledat nové bydlení a dál žije v prostředí, které dobře zná.
Spolu s bytem či domem si nechá také hypotéku. Druhého partnera pak z úvěru vyváže a doplatí mu jeho podíl.
Nemovitost, kterou jste si pořídili až po svatbě, přitom spadá do společného jmění manželů. Standardně z ní tedy každému připadne půlka.
Jak spočítat výši podílu
Výši podílu, který musíte doplatit, pak stanovíte následovně:
- napíšete si hodnotu domu nebo bytu,
- odečtete od ní zbývající dluh
- a výslednou částku vydělíte dvěma.
Vyjde vám suma, kterou dáte svému partnerovi či partnerce za to, že se vzdá podílu na nemovitosti. Pokud se některý z partnerů podílel na splácení hypotéky více než druhý, můžete to zohlednit i při stanovení podílu. A vyplatit mu odpovídající částku.
Hypotéka může být vedená také jen na jednoho z manželů. Například pokud jste si nemovitost pořídili už před svatbou, nebo jste uzavřeli smlouvu, podle které do společného jmění manželů nespadá.
V takovém případě vyvázání z hypotéky řešit nemusíte. Úvěr i váš byt či dům zůstává dál tomu partnerovi, který je uvedený ve smlouvě, respektive v listu vlastnictví.
Zároveň platí, že i když nejste manželé, můžete mít půjčku a nemovitost společně. A to v případě, že jste spoludlužníci. V takovém případě se vás při rozchodu týká jak vyvázání z hypotéky, tak vyplacení spoludlužníka.
Vyvázání z hypotéky schvaluje banka
Domluva mezi partnery je však jen prvním krokem k vyvázání spoludlužníka z hypotéky. Novou situaci musí totiž posoudit také banka. A ta převod hypotéky na jediného dlužníka povolí pouze v případě, že má dostatečnou bonitu.
Právě to však může být problém. Jeden dlužník má totiž menší příjem než dva, což obvykle vede k tomu, že bonita je nižší.
Na druhou stranu ale nemusíte splácet tak vysokou částku jako na začátku. Pokud tedy máte dost vlastních úspor.
Stále totiž musíte druhému z partnerů vyplatit jeho podíl na nemovitosti. Pokud přitom nemáte dostatečné úspory, dost možná vám nezbude než si na to půjčit. A nejvýhodnějším řešením v takovém případě bývá navýšení hypotéky.
Získáte totiž nižší úrokovou sazbu než u klasického spotřebitelského úvěru.
Problém je, že s vyšší půjčkou roste riziko, že nebudete mít dostatečnou bonitu. A banka vaši žádost o vyvázání spoludlužníka z hypotéky zamítne. Proto musíte navýšení úvěru dobře zvážit.
Řešením je i refinancování hypotéky
Pokud banka vyvázání spoludlužníka zamítne, máte ještě jednu možnost. Požádejte o refinancování hypotéky u konkurence.
Každý poskytovatel totiž hodnotí bonitu žadatele jinak. Může se tak stát, že jinde se svou žádostí uspějete.
Nejlepší ale je ověřit si vše předem. Stačí se obrátit na hypotečního poradce. Zná podmínky a postupy v jednotlivých bankách, a proto předem zjistí, který poskytovatel vám umožní převést hypotéku jen na vás. A případně ji ještě navýšit.
Vyvázání spoludlužníka z hypotéky se samozřejmě týká i jiných případů. Například když jste si vzali půjčku spolu s rodiči nebo kamarády, abyste tak zvýšili svou bonitu.
Situace je v takovém případě v podstatě stejná jako u vyvázání z hypotéky po rozvodu. Platí tedy, že musíte mít dostatečnou bonitu, aby banka povolila převod úvěr jen na jednoho dlužníka.
Pokud vám přitom kamarádi či rodiče pomohli opravdu jen s „papírovým“ navýšením bonity, odpadá vyplácení spoludlužníka.
Výhody a nevýhody vyvázání z hypotéky po rozchodu či rozvodu
- Můžete v nemovitosti dál žít a nemusíte hledat nové bydlení.
- Žádost o převod hypotéky musí posvětit banka, a ta ji schválí jen v případě, že máte dostatečnou bonitu.
- Potřebujete mít dost peněz na vyplacení druhého z partnerů, nebo musíte požádat o navýšení hypotéky – v takovém případě nároky na bonitu ještě stoupají.
Prodej nemovitosti
Dalším způsobem, jak se s hypotékou vypořádat, je prodej nemovitosti. V úvahu u něj přicházejí 2 možnosti, jak postupovat:
- prodáte nemovitost a z utržených peněz splatíte dluh (případný zisk si rozdělíte),
- nemovitost prodáte i s hypotékou, kterou banka převede na kupce.
V těchto případech tedy společně s hypotékou vyřešíte i vyrovnání majetkových poměrů. Jednoduše si rozdělíte částku, která vám zůstane po prodeji nemovitosti, případně po následném doplacení úvěru.
Vybraný postup přitom musí vždy schválit banka. Má totiž zástavní právo k nemovitosti. Bez jejího svolení tedy nesmíte byt či dům prodat, darovat ani s ním jinak manipulovat.
Zároveň potřebujete najít zájemce, který je ochotný koupit nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem. A pokud na něj hodláte půjčku převést, musí souhlasit s podmínkami vašeho úvěru.
Navíc musí mít dostatečnou bonitu. Jinak banka převod neschválí.
A nezapomeňte také, že za předčasné splacení hypotéky si banky účtují nemalé poplatky. Pokud tedy hodláte byt či dům prodat a následně úvěr doplatit, naplánujte prodej na dobu, kdy fixace hypotéky končí. Tehdy ji můžete doplatit zdarma.
Výhody a nevýhody prodeje nemovitosti s hypotékou
- Najednou doplatíte hypotéku a vyřešíte majetkové vyrovnání.
- Prodej nemovitosti zatížené hypotékou musí schválit banka.
- Souhlas banky potřebujete i k převodu úvěru na jiného dlužníka.
- Pokud nemovitost prodáte a hypotéku předčasně doplatíte, banka vám naúčtuje poplatky za předčasné splacení. Abyste se jim vyhnuli, počkejte s prodejem na konec fixačního období.
Společné splácení hypotéky po rozvodu
Poslední možností je pokračovat ve společném splácení hypotéky i po rozvodu. Není to sice příliš obvyklé, může to ale být poměrně elegantní řešení. Obzvlášť pokud spolu stále dobře vycházíte. A máte děti, kterým chcete nemovitost v budoucnu přenechat.
V takovém případě pokračujete ve splácení a dům dál využíváte nebo ho pronajímáte.
Společné splácení má však několik úskalí:
- Oba zůstáváte dlužníci, takže je pro vás bude obtížnější dosáhnout na jinou půjčku.
- Pokud váš partner či partnerka náhle přestane splácet, je na vás abyste vše hradili, jinak vám hrozí penále (a v krajním případě i zesplatnění hypotéky a dražba nemovitosti).
Výhody a nevýhody společného splácení hypotéky
- Nemovitost vám zůstane a můžete ji později například darovat svým dětem.
- Kvůli stávajícímu úvěru máte oba nižší bonitu. Pokud tedy bude jeden z partnerů chtít hypotéku na vlastní bydlení, bude jeho situace dost složitá.
- Když jeden z dvojice přestane splácet, dluh musí hradit druhý z partnerů.
Rady na závěr
Každý ze zmíněných postupů má své výhody a nevýhody.
- U vyvázání z hypotéky po rozvodu sice zůstane jednomu z vás nemovitost, ale zároveň potřebujete dostatečně velkou bonitu, aby banka takový postup povolila. A také úspory na vyplacení partnera či partnerky.
- U prodeje nemovitosti jednoduše vyřešíte úvěr i vyplacení bývalého manžela či manželky, komplikované ale může být shánění kupce. Vše navíc musí schválit banka.
- Pokud pokračujete ve společném splácení hypotéky, máte dál nemovitost, kterou můžete následně věnovat dětem. Zároveň je ale mnohem složitější získat úvěr na vlastní bydlení.
Záleží tak na vašich možnostech a situaci, který postup se vám nejvíc vyplatí.
A pokud si nejste jistí, obraťte se na hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvýhodnější cestu, jak s hypotékou naložit – a případně získat nový úvěr nebo ten stávající navýšit.
