Když se řeknou dvě hypotéky, spoustě lidí se vybaví dvoje splátky a řada poplatků navíc. Není to tak ale vždy. Je velký rozdíl, jestli chcete druhou hypotéku na vyplacení bývalého manžela nebo plánujete stavbu domu na pozemku, na který jste si před časem půjčili. Proto vám ukážeme, jak v jednotlivých případech postupovat a na co si dát pozor.
Případů, kdy si lidé berou druhou hypotéku, je víc. Nejčastěji se ale poskytovatelé setkávají se 3 typickými situacemi:
- Stavba domu na pozemku, který už je zatížený hypotékou.
- Nákup druhého bytu, který plánujete pronajímat (případně pronajímáte první a hypotéku chcete na byt či dům k vlastnímu bydlení).
- A už zmíněný rozvod, při kterém si necháte společnou nemovitost a potřebujete z ní vyplatit bývalého manžela nebo manželku.
V každé z těchto situací ale musíte postupovat trochu jinak. A dát si pozor na jiné věci.
Druhá hypotéka na stavbu domu
Nejjednodušší bývá situace, kdy chcete druhou hypotéku na stavbu domu. A zároveň splácíte hypoteční úvěr na pozemek, na kterém má stavba vyrůst.
V takovém případě si obvykle musíte vzít úvěr u stejného poskytovatele, který vám půjčil už na nákup pozemku.
Nemůžete si tedy vybírat. Zároveň ale nepotřebujete bance dodávat doklady související s pozemkem a jeho vlastnictvím – poskytovatel už je má.
Stačí tedy do banky donést doklady týkající se stavby domu. Jsou to například:
- projektová dokumentace,
- harmonogram výstavby
- a rozpočet stavby.
Díky tomu dokáže banka odhadnout budoucí hodnotu nemovitosti. Od ní se odvíjí částka, kterou vám může banka půjčit. V současnosti totiž hypoteční úvěry obvykle nesmí přesáhnout 90 % z ceny nemovitosti.
Samozřejmě musíte mít také dostatečnou bonitu. Jinak vám banka druhou hypotéku neschválí.
Jak získat druhou hypotéku od jiné banky
Pokud z jakéhokoliv důvodu nechcete druhou hypotéku od poskytovatele prvního úvěru, máte jednu možnost, jak se tomu vyhnout. Je jí refinancování hypotéky.
V praxi si tak převedete původní půjčku k jinému poskytovateli, kterého zároveň požádáte o navýšení úvěru. Tak, aby pokryl i stavbu domu.
Díky tomu můžete získat výhodnější podmínky. Opět ale musíte prokázat, že máte dostatečnou bonitu a poradíte si tak se splácením úvěru.
Jestli uvažujete o tom, že byste si původní úvěr nechali u stávajícího poskytovatele a o druhou hypotéku požádali jinde, čeká vás zklamání. Nový dům by totiž vyrostl na pozemku, který už má v zástavě jiná banka. A na něco takového žádný poskytovatel nepřistoupí.
Druhou hypotéku u jiné banky tak získáte jen v případě, že za první úvěr ručíte jinou nemovitostí. Například svým bytem.
Pokud si nejste jistí, jaké řešení se vám nejvíc vyplatí, obraťte se na hypotečního poradce. Zná podmínky a postupy ve všech bankách, a proto ví, jaký postup je ve vaší situaci nejlepší.
Hypotéka na druhý byt
V posledních letech je nákup bytu také velice oblíbenou investicí. Znamená to, že nemovitost koupíte hlavně proto, aby se postupně zhodnotila. A abyste ji mohli pronajímat.
Není to přitom jen výsada bohatých investorů, kteří mají na účtu stamiliony korun. Na podobnou investici můžete díky dvěma hypotékám dosáhnout i vy.
Pokud tedy aktuálně splácíte hypotéku na svůj dům či byt, můžete nyní požádat o takzvanou hypotéku na pronájem (někdy se jí říká také investiční hypotéka). Je určená právě na nákup nemovitosti, kterou plánujete pronajímat.
Tentokrát se při výběru poskytovatele nemusíte nijak omezovat. Je jen na vás, jestli dáte přednost bance, od které máte půjčku na své bydlení, nebo si druhou hypotéku vezmete jinde.
Počítejte ale s tím, že u hypotéky na pronájem dostanete maximálně 60 % z odhadní ceny nemovitosti. A že doba splácení bývá maximálně 25 let. I když se podmínky u jednotlivých bank liší.
Na dodržování limitu LTV apeluje i Česká národní banka. A poskytovatele nabádá, aby byli u žadatelů o druhou hypotéku obezřetní. Podle centrální banky se tito klienti často snaží pravidla pro investiční hypotéky obejít.
„Podíl úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti pro další pronájem, u nichž klienti uvádí příjem z pronájmu jako součást deklarovaných příjmů, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Ze získaných informací ale vyplývá, že téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční,” vysvětlila důvody mluvčí České národní banky Petra Vodstrčilová.
Druhá hypotéka na vyplacení manžela či manželky
Největší problém bývá často se získáním druhé hypotéky, kterou chcete na vyplacení bývalého manžela či manželky. Setkáte se s tím v případě, že se rozvádíte a chcete si váš společný byt či dům nechat jen pro sebe.
Hypotéka, kterou jste si na tuto nemovitost společně vzali, tak přejde jen na vás. Za to ale musíte bývalému partnerovi vyplatit polovinu z té části úvěru, kterou jste už splatili.
Málokdo na to má dost peněz. A proto řada lidí žádá o druhou hypotéku, která je na vypořádání majetkových poměrů.
Má to ale 2 háčky:
- Stejně jako u hypotéky na stavbu domu můžete o úvěr požádat jen stávajícího poskytovatele.
- Potřebujete opravdu dobrou bonitu. Nejen, že na sebe přebíráte hypotéku, kterou jste dosud platili ve dvou, ale ještě chcete další úvěr. Pokud banka dojde k závěru, že si s takovou zátěží neporadíte, vaši žádost zamítne.
Řešením může být přibrání nového spoludlužníka, který nahradí vašeho bývalého manžela či manželku. Musí ale mít dobrou bonitu, aby banka tento krok schválila.
Místo druhé hypotéky můžete požádat také pouze o navýšení úvěru.
Případně můžete nemovitost prodat a doplatit tak hypotéku. O tomto řešení se dozvíte víc v článku Hypotéka a rozvod.
Doplacení první hypotéky a žádost o druhou
Abychom nic neopomněli, musíme zmínit i situaci, kdy o druhé hypotéce uvažujete ve chvíli, kdy už předchozí úvěr doplácíte. V takovém případě je často nejlepší počkat, až první půjčku zcela doplatíte. A ideálně její splacení urychlit. Zbavíte se tak aktivního úvěru a nemusíte se bát, že sníží vaši bonitu při žádosti o druhou hypotéku.
Pokud jste navíc vše spláceli řádně a včas, může to vaši bonitu ještě vylepšit. Banka totiž z registrů dlužníků vyčte vaši splátkovou historii. A když vidí, že jste si s předchozí hypotékou bez problému poradili, ví, že se na vás může spolehnout.
Dvě hypotéky na jednu nemovitost
Občas se setkáváme také s dotazem, jestli si můžete vzít dvě hypotéky na jednu nemovitost. Něco takového bohužel nejde.
Vaše banka má totiž nemovitost v zástavě, aby měla jistotu, že o půjčené peníze nepřijde, ani když přestanete splácet. V takovém případě může dům či byt dokonce zabavit a prodat.
Pokud byste ale nemovitost dali do zástavy ještě další bance, ta už by tuto jistotu neměla. Bez svolení předešlé banky by totiž nemohla s vaším domem či bytem jakkoliv nakládat.
Dvě hypotéky na jednu nemovitost tak můžete mít jen v případě, že první úvěr nejdřív doplatíte a banka zruší své zástavní právo. Následně můžete svůj dům či byt dát do zástavy u jiné hypotéky.
