Prodej domu nebo bytu s hypotékou obvykle nebývá zrovna radostná událost. Většinou k němu totiž vede rozvod nebo příliš vysoké náklady spojené s provozem nemovitosti. A komplikací může být samotný prodej. Existují ale 3 možnosti, jak snadno prodat dům či byt s hypotékou.
Řada lidí se při prodeji domu nebo bytu s hypotékou bojí, že vše bude příliš komplikované. A že právě složitost může odradit případné zájemce. Ve skutečnosti je ale prodej nemovitosti s hypotékou skoro stejně jednoduchý jako bez ní.
Existují 3 způsoby, jak prodej řešit. A záleží jen na vás a na kupujícím, který z nich pro vás bude nejlepší. A jaké možnosti máte?
- Kupující zaplatí celou kupní cenu (včetně hypotéky) ze svého.
- Kupující si vezme hypotéku u vaší banky.
- Kupující si vezme hypotéku jinde.
Varianta č. 1: Kupující zaplatí ze svého
Pro vás jako prodávajícího je nejjednodušší, když má zájemce dost vlastních peněz. A může ze svého uhradit celou kupní cenu včetně hypotečního úvěru.
Jak potom prodej domu nebo bytu s hypotékou funguje? Vše zvládnete v 6 krocích:
- Uzavřete s kupujícím rezervační smlouvu a požádáte banku o vyčíslení hypotéky. Zjistíte tak, kolik přesně je ještě potřeba doplatit. A jak velká část z kupní ceny zamíří do banky na umoření úvěru a kolik si můžete nechat.
- Domluvíte s kupujícím podrobnosti platby. Obvykle je nejlepší, když využijete advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Díky tomu máte jistotu, že peníze po prodeji opravdu dostanete. A pokud by na poslední chvíli z transakce sešlo, prostředky se vrátí kupujícímu.
- Podepíšete kupní i úschovní smlouvu.
- Kupující vše zaplatí. Peníze potřebné pro uhrazení hypotéky tedy pošle do vaší banky. Zbylá částka putuje do úschovy, na které jste se předtím dohodli. V ní zůstane, dokud není převod nemovitosti dokončený.
- Jakmile jsou peníze v úschově, můžete bez obav podat návrh na vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí a zároveň řešit výmaz zástavního práva banky. Ten zpravidla probíhá na základě potvrzení o splacení úvěru, které banka vystaví.
- Když katastrální úřad vymaže zástavní právo a přepíše vlastnické právo na kupujícího, je převod v podstatě hotový. Stačí už jen advokátovi, notáři nebo bance, kde jste využili úschovu, doložit splnění podmínek pro výplatu peněz. A můžete očekávat doplatek kupní ceny.
Není to tak složité, že? Má to jen jeden zádrhel – najít kupce, který má dost peněz, aby vše zaplatil ze svého. A vzhledem k současné ceně nemovitostí to není jen tak.
Kromě toho musíte počítat také s poplatky za advokátní či notářské služby a za předčasné splacení hypotéky. Ty se dnes odvíjí od zbývající doby fixace a výše úvěru a mohou dosahovat i vyšších částek, než tomu bylo dříve.
Proč využít prodej nemovitosti s hypotékou, kdy kupující platí vše ze svého?
Vše je poměrně jednoduché a rychlé.
Nevznikají komplikace s další hypotékou na straně kupujícího ani s jednáním více bank.
Na co si dát pozor u prodeje nemovitosti s hypotékou, kdy kupující platí vše ze svého?
Najít vhodného kupce je složité.
Musíte počítat s poplatky za úschovu a další advokátní, notářské či bankovní služby. Pokud prodáváte nemovitost jindy než na konci fixačního období, mohou vás čekat poplatky za předčasné splacení hypotéky. Ty se řídí aktuální legislativou a banka je může stanovit podle zbývající doby fixace – typicky až do výše 1 % z nesplacené jistiny. Naopak při prodeji na konci fixace bývá splacení úvěru bez sankce.
U starších úvěrů (zejména sjednaných před rokem 2016, pokud nebyly následně refinancované) se můžete setkat i s odlišnými podmínkami a vyššími poplatky, proto je vždy dobré si konkrétní částku nechat předem vyčíslit bankou.
Varianta č. 2 Hypotéka u vaší banky
Pokud potřebuje kupující na pořízení nemovitosti hypoteční úvěr, je pro vás nejlepší, když si ho vezme u vaší banky. A ideální je, když ho přesvědčíte k tomu, aby převzal vaši půjčku.
V takovém případě je prodej domu nebo bytu s hypotékou snadný.
Pokud totiž řešíte převod hypotéky na jinou osobu (tzv. změnu dlužníka), obvykle se vyhnete poplatkům za předčasné splacení úvěru. Kupující jednoduše převezme vaši půjčku tak, „jak leží a běží“. Tedy i se všemi podmínkami, které platí pro vás.
Ať už je to výše úroku nebo třeba délka fixace hypotéky.
Právě to má ale 2 velké háčky.
- Kupující musí s těmito podmínkami souhlasit. Pokud ale u jiného poskytovatele dostane mnohem nižší úrok, těžko ho budete přesvědčovat, aby si vzal vaši hypotéku.
- Vše musí schválit vaše banka. Znamená to, že si prověří bonitu kupujícího a posoudí, jestli si s vaší půjčkou poradí. A jestli například vaše současné splátky nejsou pro kupce příliš vysoké.
Pokud banka převod neschválí, musíte hledat jiné cesty, jak prodat dům nebo byt s hypotékou. V takovém případě je pro vás nejjednodušší, když kupující požádá vaši banku o nový hypoteční úvěr.
Může si v něm například přizpůsobit výši splátek. A banka může takovou půjčku schválit, i když převod hypotéky zamítla.
Když se při prodeji domu nebo bytu s hypotékou rozhodnete pro tuto možnost, má to ještě jednu výhodu. Váš poskytovatel nepřijde o obchod. Máte tak větší šanci, že vám vyjde vstříc. A sníží vám (nebo dokonce zcela odpustí) poplatky za předčasné splacení úvěru.
Proč využít prodej nemovitosti s hypotékou, kdy si kupující vezme půjčku u vaší banky?
Můžete požádat o převod hypotéky – vyhnete se tak poplatkům za předčasné splacení půjčky i složité administrativě.
Kupující obvykle nepotřebuje nový odhad nemovitosti.
Pokud se převod nepodaří, může být jednodušší domluvit se s bankou na novém úvěru pro kupujícího než řešit financování u jiné instituce.
Na co si dát pozor u prodeje nemovitosti s hypotékou, kdy si kupující vezme půjčku u vaší banky?
S převodem hypotéky musí souhlasit kupující i banka.
Kupující nemusí získat tak výhodné podmínky jako u jiných poskytovatelů.
Převod hypotéky není nárokový – banka ho může zamítnout, i když kupující splňuje základní podmínky.
Pokud si kupující bere novou hypotéku, musí počítat s poplatky spojenými s jejím vyřízením.
Varianta č. 3: Hypotéka u jiné banky
Poslední možností při prodeji domu nebo bytu s hypotékou je úvěr od jiného poskytovatele. Toto řešení bývá výhodné hlavně pro kupce. Sám si může vybrat banku, která mu nabídne nejlepší podmínky.
Pro vás takové řešení znamená nejsložitější administrativu. Nemusíte se ale bát, že byste ji nezvládli.
Jak tedy funguje prodej bytu nebo domu s hypotékou v tomto případě? V první řadě si ve své bance vyžádejte:
- vyčíslení hypotéky,
- souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí
- a souhlas s výmazem zástavního práva k nemovitosti, který bude platit po doplacení zbývající části hypotéky. (V praxi se tyto dokumenty často označují jako vyčíslení dluhu a tzv kvitance nebo také příslib výmazu zástavního práva.)
S kupujícím se pak dohodněte na způsobu úschovy peněz. Poté podepište kupní smlouvu a už jen čekejte, až kupující vyřídí vše potřebné. Tedy:
- převede do úschovy peníze na nákup nemovitosti,
- podepíše hypoteční smlouvu,
- podá na katastr nemovitostí návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti (můžete to ale udělat také vy)
- a dá na katastr kupní smlouvu a návrh na zápis nového majitele. (V praxi často probíhá podání návrhů koordinovaně – aby byla zajištěná návaznost mezi starým a novým zástavním právem.)
Po podpisu hypoteční smlouvy pošle nová banka peníze do vaší banky a uhradí zbývající část hypotéky. Tento krok bývá podmíněný splněním podmínek čerpání (např. podání návrhu na vklad zástavního práva).
Čím dřív totiž dostane vaše banka peníze, tím dřív vymaže své zástavní právo. A tím dřív poputuje nemovitost do zástavy novému poskytovateli. Jakmile je tohle všechno hotové, zamíří peníze z notářské, advokátní nebo bankovní zástavy na váš účet.
Proč využít prodej nemovitosti s hypotékou, kdy si kupující vezme půjčku u jiné banky?
Snadnější získání kupce (sám si může vybrat poskytovatele, který mu nabídne nejlepší podmínky).
Na co si dát pozor u prodeje nemovitosti s hypotékou, kdy si kupující vezme půjčku u jiné banky?
Může se stát, že nový poskytovatel bude chtít od kupujícího nový odhad ceny nemovitosti (záleží na podmínkách konkrétní banky a na tom, jak starý je původní odhad).
Musíte počítat s poplatky za úschovu a další advokátní, notářské či bankovní služby
Pokud prodáváte nemovitost jindy než na konci fixačního období, mohou vás čekat poplatky za předčasné splacení hypotéky. Ty se dnes odvíjí od zbývající doby fixace a mohou dosahovat až 1 % z nesplacené jistiny. Naopak při prodeji na konci fixace bývá splacení bez sankce. U starších úvěrů (zejména sjednaných před rokem 2016, pokud nebyly následně refinancované) mohou platit odlišná pravidla a vyšší poplatky. Konkrétní podmínky je proto vždy potřeba ověřit u banky.
Kupující musí počítat s poplatky spojenými s vyřízením nového úvěru.
Další podmínky prodeje nemovitosti s hypotékou
Kromě zmíněných specifik počítejte u každého prodeje domu nebo bytu s hypotékou ještě s několika požadavky. Vždy musíte získat například:
- vyčíslení hypotéky
- souhlas banky s doplacením úvěru a výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí.
Většinou vás čekají také poplatky za předčasné splacení hypotéky. U nich je důležité, kdy jste si úvěr vzali, případně, kdy jste řešili refixaci či refinancování hypotéky.
Až do prosince 2016 si totiž banky mohly účtovat prakticky neomezené poplatky za předčasné splacení půjčky. Díky novele zákona o spotřebitelských úvěrech, která platí právě od prosince 2016, je ale výše poplatků omezená na nezbytné výdaje. A ty se obvykle pohybují ve stovkách korun.
Od roku 2024 se ale pravidla znovu změnila. Banky si dnes mohou účtovat poplatek za předčasné splacení podle zbývající doby fixace, typicky až 0,25 % z nesplacené jistiny za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z celkové dlužné částky.
Zároveň ale existují situace, kdy můžete hypotéku splatit bez sankce – například na konci fixačního období nebo v zákonem stanovených případech.
Nejlepší řešení při prodeji domu či bytu s hypotékou
A jak tedy prodat dům či byt s hypotékou co nejvýhodněji? Záleží to hlavně na vaší pozici.
Pro prodejce je obvykle nejlepší, když kupující vše zaplatí ze svého. Nebo když převezme původní úvěr.
V takových případech se nemusíte bát složité administrativy. U převodu hypotéky se navíc obvykle vyhnete poplatkům za předčasné splacení, protože úvěr nezaniká, ale pouze se mění dlužník. V takových případech se nemusíte bát složité administrativy. A u převodu hypotéky ani zbytečných poplatků.
V praxi je ale poměrně složité sehnat kupce, který je ochotný přistoupit na některou z těchto variant prodeje domu nebo bytu s hypotékou.
Pro kupujícího je naopak nejlepší poslední uvedená možnost. Tedy zaplatit vše novou hypotékou, kterou si sám vybere.
Najít tu nejvýhodnější půjčku je přitom poměrně jednoduché. Stačí využít hypoteční kalkulačku nebo požádat o pomoc hypotečního poradce.
