Půjčit si dost peněz na pořízení domu či bytu a nedoplácet nic ze svého. Že to zní lákavě? Přesně to umí hypotéka bez akontace. Banka vám u ní půjčí celou potřebnou částku. Jenže získat takový úvěr není úplně jednoduché…
Hypotéka bez akontace je v podstatě to samé jako 100% hypotéka. Tedy půjčka, s jejíž pomocí uhradíte celou kupní částku. Nebo která vám dá dostatek peněz na postavení nového domu.
Problém je v tom, že Česká národní banka poskytování takových úvěrů nepovoluje.
Podle pravidel, která centrální banka pro hypotéky nastavuje, si v současnosti smíte půjčit nanejvýš 80 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Pouze lidé do 36 let dosáhnou na 90% půjčku.
Zbývající sumu, tedy 20 % z ceny nemovitosti (případně 10 % u lidí do 36 let), musíte doplatit ze svého. A právě této částce se říká akontace.
3 možnosti, jak získat hypotéku bez akontace
Někteří poskytovatelé přesto takzvanou 100% hypotéku ve své nabídce uvádějí. Za takový úvěr ale musíte ručit více nemovitostmi.
Právě to je jeden ze způsobů, jak hypotéku bez akontace získat. Možností je ale víc. Na výběr máte z:
- Ručení více nemovitostmi.
- Získání dalšího (nezajištěného) úvěru.
- Půjčky od příbuzných či známých.
Ručení více nemovitostmi
Obvykle je nejvýhodnější už zmíněné ručení více nemovitostmi. Kromě pořizovaného bytu či domu při něm dáte do zástavy také svůj současný byt, chatu nebo například dům svých rodičů. Díky tomu stoupne hodnota zástavy, ze které se počítá 80% LTV (poměr půjčky vůči hodnotě nemovitosti – tedy suma, kterou vám může banka půjčit). A nemusíte doplácet nic ze svého.
Jak funguje ručení více nemovitostmi
Chcete úvěr na nákup domu za 6 000 000 Kč. Pokud ručíte pouze kupovanou nemovitostí, banka vám půjčí maximálně 4 800 000 Kč (tedy 80 % z ceny nemovitosti). Akontace hypotéky je tak 1 200 000 Kč.
Pokud ale přidáte do zástavy ještě svůj stávající byt v hodnotě 3 000 000 Kč, hodnota zástavy stoupne na 9 000 000 Kč. Teoreticky si tak můžete půjčit až 7 200 000 Kč.
V praxi však získáte maximálně zmíněných 6 000 000 Kč. Banka vám totiž nepůjčí víc, než kolik tvoří prokazatelné účelově vynaložené výdaje – v tomto případě kupní cena nemovitosti.
I tak ale získáte dost peněz na pořízení domu. A tedy i hypotéku bez akontace.
Kromě toho má tento postup ještě další výhody:
- Můžete ručit i rekreační nemovitostí – například chatou.
- Do zástavy můžete dát i nemovitost, která není vaše – například byt rodičů či prarodičů (pokud s tím souhlasí).
Druhou nemovitost můžete po čase z hypotéky vyvázat – dál tak ručíte pouze domem či bytem, na který jste si půjčili.
Získání nezajištěného úvěru
Druhou možností, jak získat hypotéku bez akontace, je doplnit hypoteční úvěr další půjčkou. Například od stavební spořitelny.
Tento způsob byl populární zejména krátce po zavedení podmínky LTV. Právě ta totiž určuje, že vám smí banka půjčit maximálně 80 % z hodnoty zastavené nemovitosti.
Lidé se proto snažili tento požadavek obejít tím, že si k hypotéce vzali ještě neúčelovou půjčku. Typicky úvěr ze stavebního spoření.
Takový postup má ale dva háčky.
První z nich je v tom, že neúčelový úvěr má obvykle kratší dobu splatnosti. Splátky jsou tak poměrně vysoké a citelně zvyšují měsíční výdaje spojené s bydlením.
Ještě větší problém je, že centrální banka následně zavedla také požadavky DTI a DSTI.
DTI říká, že celkový dluh žadatele o hypotéku smí být maximálně 8,5× vyšší než jeho roční čisté příjmy.
Podle DSTI pak měsíční splátky všech úvěrů nesmí přesáhnout 45 % z vašich čistých měsíčních příjmů.
Do zmíněných údajů se počítá jak hypotéka, tak případný úvěr na její dofinancování a další půjčky.
Banka si přitom může před čerpáním ověřit, jestli jste si nevzali další půjčku a opravdu tyto podmínky splňujete. Pokud zjistí, že s novým úvěrem DTI či DSTI porušujete, nemusí vám povolit čerpání hypotéky.
Tento postup se tedy vyplatí jen v případě, že máte dost vysoké příjmy, abyste s hypotečním úvěrem i dalšími půjčkami splnili podmínky DTI a DSTI. Pak dosáhnete na hypotéku bez akontace.
Půjčka od příbuzných či přátel
Poslední variantou je půjčit si zbývající částku od rodiny či přátel. Pokryjete tak akontaci hypotéky.
Banka přitom nezjistí, že jste si půjčku vzali. Proto tento postup nijak neovlivní splnění podmínek DTI a DSTI.
Kromě toho se většinou nemusíte bát vysokého úroku a můžete se domluvit na době splácení, která vám vyhovuje.
Problém může nastat ve chvíli, kdy příbuzní či přátelé chtějí z nějakého důvodu peníze rychle vrátit. Nebo když máte problémy se splácením podle původní dohody.
Taková situace může nevratně narušit vztahy v rodině či mezi přáteli.
Na co si dát u hypotéky bez akontace pozor
Na předchozích řádcích jsme uvedli nejen možnosti, jak úvěr bez akontace získat, ale naznačili jsme i některá rizika. Existují však ještě další věci, na které si musíte dát pozor.
První z nich se týká úvěru, za který ručíte více nemovitostmi. Konkrétně případu, kdy chcete ručit svou chatou či chalupou.
Ručení rekreační nemovitostí
Zdaleka ne každá banka totiž povoluje zajištění úvěru rekreační nemovitostí. Zejména u menších poskytovatelů se můžete setkat s tím, že vaši chatu či chalupu jako zástavu nepřijmou.
Pokud tedy podobný postup plánujete, nejdříve si zjistěte, kteří poskytovatelé takové ručení umožní. Nejjednodušší řešení je obrátit se na hypotečního poradce. Spolupracuje se všemi bankami na trhu, a proto ví, kde můžete dát do zástavy například chatu. A pomůže vám najít nejvýhodnější nabídku.
Přecenění schopnosti splácet
Zásadní problém může nastat také v případě, že přeceníte své schopnosti. A kvůli získání hypotéky bez akontace si vezmete ještě další úvěr, který nezvládnete splácet.
V takovém případě je důležité situaci co nejdříve řešit. A dohodnout se s poskytovatelem například na prodloužení splatnosti. Díky tomu klesne výše splátek a snadněji si s nimi poradíte.
Ideální je však takové situací předejít včas. A dobře si spočítat, s jak vysokými splátkami si opravdu bez problémů poradíte.
