Chcete vlastní bydlení a vybíráte hypotéku? Pak asi víte, že se bez vlastních úspor neobejdete. Banky vám totiž obvykle půjčí nanejvýš 90 % z hodnoty nemovitosti. Zbytek musíte doplatit ze svého. Tedy alespoň oficiálně. Existují totiž 3 způsoby, jak získat hypotéku i bez úspor.
V první řadě je potřeba říct, že banky už několik let 100% hypotéky opravdu neposkytují. Obvykle musíte nejméně 10 % z ceny nemovitosti doplatit ze svého. Potřebujete tedy mít našetřeno několik set tisíc korun.
Tedy alespoň oficiálně.
V praxi však existují způsoby, jak získat hypotéku bez úspor, aniž byste přitom porušili podmínky jednotlivých bank.
A jaké způsoby to jsou? Můžete buď:
- ručit za hypoteční úvěr nejen kupovaným domem či bytem, ale ještě další nemovitostí,
- půjčit si zbývajících 10 % z ceny nemovitosti od rodičů nebo jiných příbuzných či přátel,
- nebo kromě hypotéky využít ještě další úvěr (například od stavební spořitelny).
Ve všech případech tak můžete získat hypotéku i bez hotovosti. Počítejte ale s tím, že nic není úplně bez háčků.
Hypotéka s ručením více nemovitostmi
Nejvýhodnější možností, jak na hypotéku bez peněz, je využít ručení více nemovitostmi. V praxi to znamená, že musíte ke kupovanému domu nebo bytu přidat do zástavy například:
- jiný byt či dům,
- celoročně obyvatelnou chatu či chalupu
- nebo stavební pozemek.
Pozor – některé banky ručení pozemkem nebo chatou nepřijímají. Pokud tedy chcete přidat do zástavy některou z těchto nemovitostí, musíte najít poskytovatele, který to umožňuje.
Nejlepší je proto požádat o pomoc hypotečního poradce, který zná podmínky v jednotlivých bankách a pomůže vám tak najít hypotéku na míru.
Když přidáte do ručení další nemovitost, zvýší se hodnota zástavy, ze které banka počítá maximální možnou půjčku (tedy zmíněných 90 %). A můžete tak získat i hypotéku bez úspor.
Obvykle navíc LTV klesne hluboko pod 90 %. Banka vám díky tomu může nabídnout nižší úrok.
Jak to vypadá v praxi? Podívejte se na náš příklad:
Pokud chcete byt, který má odhadní cenu 3 000 000 korun, banka vám na něj půjčí nanejvýš 2 700 000 korun (tedy 90 % z odhadní ceny). Potřebujete mít tedy naspořeno alespoň 300 000 korun.
Když ale do zástavy přidáte například dům rodičů, jehož cena je také 3 000 000 korun, hodnota zástavy vyskočí na 6 000 000 korun. Teoreticky si tak od banky můžete půjčit až 5 400 000 korun.
Vám ale stačí jen 3 000 000 korun, což je 50 % z ceny zástavy. Přesně na tuto hodnotu tedy klesne LTV. Díky velkému zajištění je úvěr pro banku mnohem bezpečnější, než kdybyste chtěli půjčit celých 90 %. A proto vám nabídne nižší úrokovou sazbu.
Nejen, že dosáhnete na hypotéku i bez úspor, ale ještě získáte nižší splátky.
Nevýhoda je, že potřebujete další nemovitost, kterou můžete ručit. A tu má jen málokdo. Klienti proto často využívají pomoc rodičů a přidávají do zástavy jejich dům, byt nebo třeba chatu.
Rodiče ale samozřejmě musí s takovým krokem souhlasit.
Jakmile pak splatíte dostatečnou část hypotéky, abyste dál dlužili maximálně 90 % z hodnoty vaší nemovitosti, můžete byt či dům rodičů ze zástavy vyvázat.
Pamatujte ale, že pokud se předtím dostanete do potíží se splácením, přejdou vaše problémy i na rodiče. A když nebudete platit, může banka zabavit nejen váš byt, ale i bydlení vašich rodičů.
Proto si předem všechno dobře spočítejte. A zvažte, jestli se vám toto řešení opravdu vyplatí.
Hypotéka a půjčka od příbuzných
Pomoc rodičů můžete využít i v druhém případě. Tedy ve chvíli, kdy se rozhodnete pořízení nemovitosti dofinancovat půjčkou od příbuzných nebo známých.
Tato možnost, jak získat hypotéku bez úspor, má několik výhod:
- půjčka od přátel a příbuzných je většinou bezúročná,
- doba splácení závisí pouze na vaší dohodě,
- příbuzní i přátelé vám často prominou i drobné prodlení se splátkami,
- a úvěr se neobjeví v žádném registru dlužníků – banka o něm tedy neví a nemůže se tak negativně projevit na vaší bonitě.
Když se ale dostanete do výraznějších potíží se splácením, situace se může snadno vyostřit. A můžete si zničit dosud výborné vztahy.
Navíc i vaše příbuzné či známé můžou potkat nečekané finanční potíže. A v takovém případě po vás můžou chtít peníze rychle zpátky. Opět proto raději vše dobře pomyslete. A zvažte, jestli se vám nevyplatí jiná varianta hypotéky bez úspor.
Hypotéka a další úvěr
Třetí možností, jak získat hypotéku bez úspor, je dofinancovat nákup nemovitosti půjčkou od jiného poskytovatele. Od banky si tedy půjčíte třeba zmíněných 90 % z ceny nemovitosti a zbylou částku doplatíte například úvěrem ze stavebního spoření.
Ještě nedávno přitom bylo toto řešení nemyslitelné. Banky totiž na základě pokynů České národní banky pracovaly při posuzování žádostí o hypotéku s parametry DSTI a DTI. Oba omezovaly maximální výši půjčky podle vašich příjmů a dluhů.
Po příchodu koronavirové krize ale centrální banka tyto požadavky zrušila. Teoreticky tedy není výše půjček nijak omezená.
Ovšem opravdu jen teoreticky. Některé banky totiž tyto parametry při vyhodnocování žádostí dál používají. Obvykle tak součet splátek u všech vašich půjček nesmí přesáhnout 50–60 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.
Pokud tedy plánujete dofinancovat hypotéku dalším úvěrem, spočítejte si, jestli se do tohoto limitu vejdete.
Když ale chcete o hypotéku žádat s partnerem či partnerkou, můžete tento limit obejít. Stačí, když o hypotéku požádá jen jeden z vás. Musí ale mít dostatečnou bonitu, aby banka žádost schválila.
Druhý z vás si pak vezme úvěr například ze stavebního spoření. A protože žadatelem o hypotéku a o úvěr je vždy někdo jiný, druhá půjčka se do zmíněného limitu nepočítá. Dosáhnete tak na hypotéku i bez hotovosti.
Další možností je opět požádat o pomoc rodiče (nebo jiné příbuzné či známé). Můžou si vzít půjčku na sebe a peníze pak půjčit vám.
Opět ale platí, že si musíte být jistí, že jim zvládnete vše vrátit. Jinak bude poskytovatel půjčku vymáhat po vašich rodičích. Navíc tentokrát musíte počítat s úroky, které vaši rodiče zaplatí úvěrové společnosti.
Hypotéku bez úspor dobře naplánujte
Sami vidíte, že možnosti, jak získat hypotéku bez úspor stále existují. Je přitom jen na vás, jestli některou z nich využijete a jakou variantu si vyberete.
V každém případě si vše předem důkladně promyslete, spočítejte a naplánujte. Ať máte jistotu, že si se splácením opravdu poradíte. A nedostanete do problémů sebe ani své příbuzné a přátele.
Pokud si přitom nejste čímkoliv jistí, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Odpoví vám na všechny otázky, pomůže vám zvolit vhodnou variantu a najde hypotéku, která má ty nejvýhodnější podmínky.
