Při posuzování žádosti o hypotéku je klíčovým faktorem příjem žadatele. Bance totiž napoví, zda bude klient schopen své závazky řádně splácet a zda pro ni nebude představovat riziko. Poskytovatelé proto žadatelův příjem pečlivě posuzují a provádějí tzv. skóringové hodnocení, aby mohly stanovit úroveň bonity klienta.
Banky provádějí důkladné zkoumání příjmů a výdajů klientů, aby zjistily, s jakou pravděpodobností budou schopni hypoteční úvěr řádně splácet. Kromě příjmů žadatele, případně příjmů jeho rodiny, jsou brány v úvahu také výdaje domácnosti a další závazky. Důležitou roli hraje také historie platební morálky klienta a jeho zaměstnání nebo podnikání. Další faktory, které mohou ovlivnit schválení hypotečního úvěru, jsou například rodinný stav, počet dětí a věk.
Každá banka má vlastní metodiku pro posuzování zájemců o hypotéku, a proto je důležité před výběrem hypotečního úvěru porovnat podmínky jednotlivých bank a jejich posuzovací kritéria.
Pravidla stanovuje i ČNB
Banky poskytující hypoteční úvěry musí dodržovat podmínky stanovené Českou národní bankou (ČNB), která určila limity úvěrových ukazatelů. Mezi ně patří LTV (Loan to Value) – poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění, a DTI (Debt to Income) s DSTI (Debt Service to Income), které vyjadřují dluhovou zátěž žadatele vzhledem k jeho příjmu. Pro úspěšné schválení hypotečního úvěru je třeba splnit všechna tato kritéria.
LTV (Loan to Value)
Tento ukazatel vyjadřuje procentuální poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Žadatelům starším 36 let mohou banky půjčit maximálně 80% hodnoty zastavované nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let platí benevolentnější podmínky, které umožňují půjčku až do výše 90% hodnoty zástavy.
DTI (Debt to Income)
Tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi celkovým zadlužením žadatele o hypotéku a jeho čistým ročním příjmem. Ukazatel DTI slouží k prevenci předlužení hypotečních žadatelů. Reprezentuje vztah mezi celkovým zadlužením a čistým ročním příjmem. Pro žadatele starší 36 let nesmí hodnota DTI překročit 8,5; zatímco u žadatelů mladších 36 let může být DTI až 9,5.
Příklad: Máme zájemce mladšího 36 let, jehož čistý roční příjem ze zaměstnání činí například 800 000 Kč a nesplácí žádné další úvěry. V tomto případě může získat hypotéku až do výše 7,6 milionu korun (poznámka: 800 000 Kč x 9,5). Na druhou stranu, žadatel starší 36 let se stejným příjmem by mohl dosáhnout maximální výše úvěru 6,8 milionu korun (800 000 Kč x 8,5).
DSTI (Debt Service to Income)
Ukazatel DSTI slouží bankám k ověření schopnosti žadatele splácet úvěr. Vyjadřuje procentní poměr mezi celkovou výši měsíčních splátek všech úvěrů (tj. hypotéky a ostatních půjček) žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem. U žadatelů starších 36 let nesmí tento poměr přesáhnout 45 %, u žadatelů mladších 36 let je maximální hodnota 50 %.
Příklad: Zájemce o hypotéku mladší 36 let s výše uvedeným čistým měsíčním příjmem cca 66 666 Kč a požadovanou hypotékou 7.6 milionu korun, úrokovou sazbou 5,5 % a splatností 30 let by měl měsíční splátku 43 152 Kč. V tomto případě by DSTI ukazatel dosahoval téměř 64.72 % (43 152 Kč : 66 666 Kč x 100). Žadatel by v tomto scénáři úvěr nezískal, jelikož jeho příjem není dostatečný pro získání hypotéky.
Záleží i na zdroji příjmů
Při scoringu hypotéky se banky zaměřují nejen na výši příjmu zájemce, ale také na původ těchto příjmů.
Hlavními zdroji příjmů bývají zejména příjmy ze zaměstnání nebo z podnikání. Zaměstnanci dokládají příjem prostřednictvím potvrzení od zaměstnavatele, OSVČ pak pomocí daňových přiznání, obvykle za poslední dva roky.
Mezi vedlejší příjmy řadíme odměny z brigád, tedy dohod o provedení práce nebo o pracovní činnosti. Banky však často tyto příjmy neuznávají, jelikož jsou krátkodobé a nestabilní. Někteří žadatelé mohou mít také příjmy z pronájmu tzv. investičních nemovitostí, které banka posuzuje na základě nájemních smluv. Aby byly tyto příjmy uznány, musí být zahrnuty v daňovém přiznání.
Některé banky zohledňují i další typy příjmů. Většina bank například akceptuje:
- rodičovský příspěvek;
- peněžitou pomoc v mateřství;
- soudem přiznané výživné;
- výsluhový příspěvek;
- invalidní, starobní nebo vdovský důchod.
Nicméně existují příjmy, které banky neuznávají. Mezi ně patří podpora v nezaměstnanosti, příspěvek na živobytí, doplatek na bydlení nebo příspěvek na úhradu potřeb dítěte. Neuplatníte u nich ani sirotčí důchod, jednorázový příspěvek na dítě, porodné nebo pohřebné. Nezohledňují se ani některé příjmy vázané na váš zdravotní stav, například nemocenské dávky, dávky pro osoby se zdravotním postižením nebo ošetřovné.
